은퇴 후 해외 이주를 고려하는 많은 분들이 미국을 1순위로 꼽습니다. 넓은 땅, 다양한 기후, 풍부한 의료 인프라, 자녀와 손자 세대를 고려한 교육환경, 우수한 절세 및 상속/증여 환경 등 많은 장점이 있기 때문입니다.
하지만 동시에 미국은 주(state)마다 세금, 생활비, 부동산 규제, 의료 접근성이 매우 다르기 때문에, 어디에 정착하느냐에 따라 삶의 질이 크게 달라집니다. 특히 은퇴자라면 세금과 의료, 부동산 투자 전략까지 고려한 종합적인 설계가 필요합니다.
이번 글에서는 미국 내 주요 은퇴 이민 후보지인 LA(캘리포니아), 뉴욕, 조지아(애틀랜타), 하와이를 비교하며, 은퇴자들이 꼭 알아야 할 투자와 정착 전략을 정리해드리겠습니다.
은퇴 이민자에게 중요한 4가지
1) 세금 부담
미국은 연방정부 외에 각 주 정부도 별도로 소득세를 부과하기 때문에, 어디에 거주하느냐에 따라 은퇴자의 실질 수입이 크게 달라질 수 있습니다.
예를 들어 매월 3000달러의 연금을 수령하는 은퇴자가 있다고 가정했을 때, 뉴욕이나 캘리포니아에 거주한다면 10% 이상의 소득세를 내야 하지만, 조지아처럼 은퇴소득 공제가 있는 지역이라면 절반 이상의 소득이 면세됩니다. 이는 곧 실수령액의 차이로 이어져 생활의 여유, 여행, 취미 활동 등에 미치는 영향도 큽니다.
또한, 부동산 보유세(Property Tax)는 주택을 보유한 동안 매년 납부해야 하는 필수 비용으로, 일부 주에서는 집값의 1.5% 이상을 세금으로 내야 하기도 합니다.
2) 의료 인프라
나이가 들수록 의료기관에 접근하기 쉬운 환경이 중요해집니다. 응급실까지의 거리, 전문의 진료의 대기시간, 메디케어 적용 범위 등을 고려해야 하며, 이는 거주지 선택의 핵심 기준이 됩니다.
LA의 경우 UCLA 메디컬센터나 Cedars-Sinai 같은 세계적 수준의 병원이 있어, 심장·암·노인질환 등 고위험군 질환에 대한 의료 접근성이 매우 뛰어납니다.
반면 하와이는 섬이라는 지리적 한계로 인해 전문의 부족, 긴급 이송의 지연 문제가 있습니다. 만성질환이 있거나 정기적인 진료가 필요한 경우에는 대형 종합병원 인근에 거주하는 것이 장기적으로 더 안전합니다. 한인 의사나 한인 병원이 많은 지역이 유리하겠죠.
3) 생활비 및 주거비용
주택을 구입하거나 임대할 때 단순한 ‘가격’만 볼 것이 아니라, 관리비, 재산세, 보험료, 공공요금, HOA(Housing Association Fee)까지 고려한 ‘총비용’을 계산해야 정확한 비교가 가능합니다.
예를 들어 하와이나 뉴욕의 콘도는 시설이 편리하지만, 매월 $500 많게는 $800 이상의 관리비가 발생할 수 있습니다. 또한 콘도별 필수적으로 요구하는 보험도 제각각입니다.
은퇴자들에게 인기많은 조지아는 주택 가격이 상대적으로 낮고, 대지 면적이 넓은 단독주택도 부담 가능합니다. 또한, 공공요금(수도, 전기, 가스)이 저렴하여 유리한 구조를 제공합니다. 하지만 LA와 같은 대도시에 비해 대중교통 인프라나 시설이 부족하여 차량 이동이 필수라는 점도 고려해야 합니다.
4) 커뮤니티 및 사회적 안전망
은퇴 후 가장 흔하게 발생하는 문제가 사회적 고립과 외로움입니다. 외국어가 익숙하지 않은 상태에서 미국 사회에 적응하는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
이 때문에 한인 커뮤니티의 존재는 단순한 편의성을 넘어서, 정신 건강을 위한 ‘사회적 보험’ 역할을 합니다.
LA 한인타운은 이미 한글 안내문, 한인 병원, 마트, 부동산, 회계사, 교회 등 자급자족이 가능한 생태계를 갖추고 있어, 영어에 자신이 없는 은퇴자에게는 이상적인 환경입니다.
조지아의 Duluth 지역도 최근 한인 상권과 커뮤니티 센터가 확장되어, 제2의 한인타운으로 주목받고 있습니다.
어쩌면 가장 중요한 1가지
+) 부동산 투자 수익성
은퇴자는 보통 부동산을 부가적인 수입 목적으로 고려하는 경우가 많습니다. 이때 중요한 개념이 바로 임대수익률(Cap Rate)입니다. 이는 부동산 가격 대비 순임대수입의 비율로, 일반적으로 4~6% 이상이면 양호한 수익으로 간주됩니다.
LA는 주택 구입 비용이 높은 대신, 낮은 공실률과 투자의 상방이 열려 있습니다.
뉴욕은 가격이 높고 임대료 상한제 등 규제가 많아 투자 대비 순수익이 매우 낮습니다. 여기에 HOA와 대출 이자를 낸다면 오히려 마이너스가 나는 경우가 더 많습니다.
조지아는 주택 구입 비용이 낮고 임대 수요가 꾸준하여 5% 이상의 수익률이 가능한 물건이 많습니다.
하와이의 경우 관광수요를 활용한 단기임대가 활발합니다. 하지만 이는 단순임대가 아닌 ‘비즈니스’의 영역이기에 은퇴자들이 감당하기 어려운 변수가 많습니다.
| 항목 | LA City | New York City | Atlanta | Hawaii |
|---|---|---|---|---|
| 소득세율 | 최대 13.3% | 최대 10.9% | 최대 5.75% | 최대 11% |
| 부동산세율 | 약 1.1% | 약 1.4% | 약 0.9% | 약 0.35~0.5% |
| 연금소득 과세 | 과세 | 과세 | 일부 면세 (65세 이상) | 일부 면세 |
| 의료 인프라 | 최고 (UCLA, Cedars 등) | 최고 (NYU 등) | 중상 (Emory Health) | 제한적 (호놀룰루 중심) |
| 생활비 수준 | 매우 높음 | 매우 높음 | 낮음 | 매우 높음 |
| 임대수익률 | 4~6% | 0~1% | 5~7% | 2~3% |
| 공실률 | 낮음 | 높음 | 낮음 | 계절적 변동 |
| 커뮤니티 | 한인타운 중심 | 퀸즈, NJ | Duluth 중심 | 호놀룰루 중심 |
은퇴 전 필수 준비, Cashflow
은퇴는 단순한 직장 생활의 종료가 아니라, 소득 구조의 전환입니다. 더 이상 급여를 통해 월급을 받지 않기 때문에, 은퇴 이후의 재정은 연금, 예금, 투자 수익 등에서 발생하는 수동 소득(Passive Income)에 전적으로 의존하게 됩니다. 이때 핵심이 되는 것이 바로 현금흐름(Cashflow)입니다.
단순히 ‘자산이 많다’고 해서 은퇴 생활이 안정적인 것은 아닙니다. 오히려 고가의 부동산이나 예금 자산을 갖고 있어도 매달 생활비를 감당할 현금이 없다면, 갑작스러운 병원비나 자녀 지원 등의 상황에서 곤란해질 수 있습니다.
현금흐름이란 정기적으로 들어오는 순수익(수입 – 지출)이며, 은퇴자에게는 생활의 여유, 건강관리, 여행, 손자녀 지원 등 삶의 질을 유지하는 데 필수적인 재무 기반입니다. 따라서 부동산 투자 또한 단기 시세차익보다 매달 안정적인 임대 수입을 창출할 수 있는 구조인지 여부가 가장 중요합니다.
| 항목 | LA City | New York City | Atlanta | Hawaii |
|---|---|---|---|---|
| 투자 포인트 | – 임대 수요 높음 – 공실률 낮음 – 감가상각 및 1031 Exchange 전략 유리 | – 자산 가치 보존에 유리 – 뉴저지 경계지역 통해 NYC 접근 가능 | – 주택가격 저렴 – Cap rate 6~7% 가능 – 법인 운영 효율적 | – 고급 자산 보존 – 휴양형 콘도 보유 적합 – 해외 자산 다변화 수단으로 유용 |
| 투자 리스크 | – 세금 부담 높음 – SB-567 등 임대 규제 강화 | – 주거용 임대 규제 강함 – 순수익률 매우 낮음 | – 외곽 지역 인프라 부족 가능성 – 인구유입 지역 중심 선별 필요 | – 단기임대 규제 강화 – 거래세·보유세 등 간접비용 높음 |
| 전략 활용 요약 | – 적극적인 개발, ADU 개발 등을 통한 다가구 수익화 – 장기 보유 시 감가상각으로 절세 극대화 | ❗ 투자보다는 자산 파킹 + 실사용 목적 중심으로 접근 | – 은퇴 거주 + 임대수익 복합 전략 – LLC 통한 절세 구조 적합 | ❗ 투자보다는 세컨하우스 또는 은퇴 후 실거주 + 자산 보존용으로 고려 |
투자와 거주는 분리되어야 합니다
많은 한국의 은퇴자들은 은퇴 후 미국에서 ‘내가 살 집’을 곧 ‘투자할 집’으로 여기는 경향이 있습니다. 이는 양도차익에 초점이 맞춰진 한국 부동산 시장에서는 자연스러운 선택이지만, 미국에서는 통하지 않습니다.
미국 부동산 시장은 한국보다 임대수익률(Cap Rate)이 구조적으로 높고, 임대용 부동산에 대한 감가상각 혜택, 1031 Exchange(양도세 이연 제도), 운영 비용 전액 비용 처리 가능 등의 세제 전략이 매우 발달해 있습니다.
또한 미국의 부동산 시장은 세금, 관리비, 보험료, HOA 등 보이지 않는 비용이 많아 투자와 실거주를 동일하게 운영하는 전략은 리스크가 큽니다. 여기에, 실거주용으로 주택을 사용한다면 임대 수입이 없는 것은 당연하고, 비용 처리도 되지 않기 때문에 투자 측면에서는 비효율적입니다.
| 항목 | LA City | New York City | Atlanta | Hawaii |
|---|---|---|---|---|
| 추천 거주지 | Torrance, Brentwood, Westwood, Fullerton(OC) Irvine(OC) | Bayside, Forest Hills (Queens) | Johns Creek, Suwanee, Duluth | Hawaii Kai, Kailua |
| 추천 이유 | 한인 커뮤니티, 의료 인프라(UCLA 등), 치안, 대중교통 우수 | 한인 밀집, 지하철 접근성, 치안 양호, 실거주 중심 중산층 지역 | 저렴한 생활비, 교육·의료 인프라 우수, 한인 유입 활발 | 자연 친화적이고 조용한 고급 주택지, 프라이버시, 정주 여건 우수 |
두 채를 구입할 수 있다면?
- 거주용 주택은 삶의 질을 최우선으로 고려한 지역에 선택
- 투자용 주택은 임대수익률과 감가상각 등 세제 혜택 중심으로 선택
한 채만 가능하다면?
- 투자용 주택을 먼저 매입하고,
- 실거주는 월세로 거주하는 것이 유리
투자용 주택은 감가상각, 유지비, 재산세 등 모든 비용을 세금에서 공제할 수 있고, 전체적인 세후 수익이 더 높아지기 때문입니다.
여기에 투자용 주택은 반드시 LLC (Limited Liability Company)를 통해 보유하여, 소송 위험으로부터 자산을 보호하고 감가상각, 수리비, 보험료 등 모든 운영비용을 공제받아야 합니다.
은퇴자의 경우 Revocable Trust와 병행하여 상속 설계와 자산 이전, Probate 회피까지 함께 고려하는 것이 이상적입니다.
| 항목 | LA City | New York City | Atlanta | Hawaii |
|---|---|---|---|---|
| 추천 투자 지역 | Koreatown, Westlake, Mid-City, North Hollywood | ❌ 없음 | Duluth, Norcross, Peachtree Corners | Kapolei, Waikiki (장기임대 기준) |
| 추천 이유 | 멀티유닛·중소형 아파트 수요 높음 임대 전환 용이 지하철·버스 중심지 접근성 우수 | 투자용으론 부적합 | Cap Rate 6~7% 수준 한인 수요 안정적 | 장기임대 수요 존재, 하지만 단기임대 규제 강화로 전략 조정 필요 |
진짜 미국 부동산 투자는 전문가와 함께
은퇴 후 미국 이민은 삶의 질과 자산 관리 모두를 고려한 장기적인 설계가 필요합니다. 각 주마다 장단점이 확연하기 때문에, 단순히 ‘어디가 좋다’가 아닌 나의 상황과 목표에 맞는 전략적인 선택이 중요합니다.
- 가족 동반, 의료 인프라, 부동산 투자를 원한다면 LA
- 자녀/손주의 교육과 에셋 파킹을 고려한다면 뉴욕
- 현금흐름과 안정적인 노후를 원한다면 조지아
- 프라이버시와 여유로운 삶을 원한다면 하와이
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