전 세계인의 로망, 하와이
아름다운 해변과 온화한 기후, 미국인들에게도 ‘아메리칸 드림’인 하와이는 명실상부한 ‘지상낙원’입니다. “Your Golden Years in the Aloha State” “Paradise Retirement” 와 같은 슬로건으로 전 세계의 수많은 관광객과 은퇴자들을 맞이하고 있죠.
그러나 미국 현지 뉴스와 보고서를 보면, 지상낙원과는 괴리가 있습니다. “공실률 급증”이나 “분양 실패” “무더기 계약 취소” 등, 하와이 부동산의 취약성을 지적하는 보도가 늘고 있습니다.
하와이 정부에서 발행되는 부동산 보고서에서 하와이의 현실을 확인할 수 있습니다. 팬데믹 이후 콘도 매물이 눈에 띄게 늘었지만, 거래는 매년 줄고 있으며, 막대한 양의 신축 매물들이 비어있는 채 시장에 남아 있습니다. 금리 인상으로 인한 대출 부담, 외국인에 대한 대출 규제, 그리고 현지 분양가에 붙은 과도한 프리미엄 때문에 계약이 무산되는 사례가 속출한 것입니다.
그럼에도 불구하고, 투자자들에게 보여지는 마케팅 자료에서는 “전 세계 자산가들이 앞다투어 매입한다”는 메시지가 퍼지고 있습니다. 현지 언론 기사나 데이터와는 정 반대인 내용이, 검증되지 않은 자료나 고용된 인플루언서들에 의해 사실인 것처럼 퍼지고 있습니다.
잘못된 인식은 잘못된 투자 결정으로 이어지고, 이는 막대한 재산 손실로 귀결됩니다. 미국 부동산 투자를 고려하고 있다면 이 괴리를 직시할 필요가 있습니다.
데이터가 진실을 말해준다
하와이 뿐 아니라 어느 부동산 시장을 보더라도, 객관적인 수치를 먼저 확인해야 합니다.
첫째, 시장의 구조
하와이의 주요 부동산 매물은 와이키키, 알라모아나, 카카아코 같은 도심·해안 지역에 집중된 ‘콘도미니엄’입니다. 미 전역 주거용 부동산 중 싱글패밀리 하우스가 70%를 차지하는 반면, 하와이에서는 60%가 콘도입니다. 섬이라는 지리적 제약과 농지 확보, 환경 보호, 해안 보호법 등 여러 규제로 인해 형성된 시장이죠. 하와이 부동산 시장을 보려면 콘도미니엄을 봐야 합니다.
둘째, 높은 공실률
하와이 관광청(Hawaii Tourism Authority)이 발표한 2024~2025년 자료에 따르면, 하와이 콘도 공실률은 48~54% 입니다. 관광지 단기임대 콘도의 보편적인 공실률이 약 35~40%인 것을 감안하면, 실제 이용은 저조한 것을 알 수 있습니다. 반면, 같은 기간 하와이의 호텔의 평균 점유율은 73% 내외입니다. 관광객은 호텔을 선호하며, 콘도의 수요는 생각만큼 따라주지 않고 있다는 의미입니다.
셋째, 계약 취소 증가
2025년 미국 전역에서 부동산 계약이 무산되는 비율은 14.3%입니다. HawaiiHomeListings의 수치를 살펴보면, 하와이의 콘도 계약 취소율은 16.7%으로 평균을 훨씬 상회합니다. 공급은 늘지만 수요는 줄기에, 계약을 포기하는 전형적인 불균형 상황이 벌어지고 있습니다.
넷째, 수익률 악화
콘도 관리비(HOA fee)는 수익률을 깎아먹는 주범입니다. 하와이는 최근 대형 화재와 인플레이션, 과도한 프리미엄 등으로 보험료가 급등하면서 유지 비용이 눈에 띄게 늘어났습니다. 또한, 소방 안전 규제(Bill 19-4)로 인해 노후된 배관과 시설 문제가 드러나면서, 유지 관리 비용은 해마다 증가하고 있습니다. 수익률은 하락하지만, 임대료를 더 올리면 시장의 외면을 받기에, 투자자의 부담만 늘어나는 구조가 되었습니다.
다섯째, 경쟁력 없는 공급
팬데믹 이후 하와이 전역에서 신규 매물이 크게 늘었습니다. 작년 대비 시장의 콘도 매물은 무려 60%나 늘었습니다. 하와이 정부에서 발표한 건축 허가 수를 보면 매년 그 신축 매물이 증가하는 것을 볼 수 있습니다.
- 오아후: 2019년 1,173유닛 → 2024년 2,130유닛 (+957)
- 빅아일랜드: 2019년 141유닛 → 2024년 787유닛 (+646)
- 카우아이: 2019년 6유닛 → 2024년 140유닛 (+134)
- 마우이: 2019년 132유닛 → 2024년 452유닛 (+320)
여섯째, 단기 임대 규제 강화
하와이는 Airbnb와 같은 단기임대 물량이 늘면서 지역 주민을 위한 장기 임대 주택이 줄어들고, 임대료가 급등하는 구조적 문제가 불거졌습니다. 이에 거주민 생활 안정을 위한 여러 규제가 발의되었습니다. 마우이 카운티는 2024년 단기임대 축소 법안(Bill 9)을 추진했습니다. 기존 콘도의 단기임대 허가가 단계적으로 종료되는 이 법안은, 단기임대 수요가 전제인 콘도 부동산 시장을 사실상 붕괴시키는 조치였습니다.
한국 투자자가 놓치는 포인트
한국 투자자들에게는 이러한 데이터는 알려지지 않고, 화려한 이미지만 전달됩니다. 누군가가 정보를 의도적으로 감추었기 보다는, 구조적인 정보 비대칭이 심한 한계가 있습니다.
언어의 장벽, 시차와 거리, 그리고 현지 제도에 대한 이해 부족이 결합되면서, 한국 투자자들은 ‘마케팅 메시지’에 더 쉽게 노출됩니다. 하지만 실제 데이터에서 드러나는 것은 절반 가까이 공실로 남아 있는 매물, 소화되지 않는 신축 분양, 늘어나는 계약 취소, 관리비와 보험료 급등 같은 차가운 현실입니다.
더 큰 문제는 마케팅을 담당하는 주체가 종종 부동산 중개나 금융 관련 라이선스를 보유하지 않은 업체거나, 단기 고용된 인플루언서라는 점입니다. 이들은 법적 책임이나 전문적 검증 의무를 지지 않습니다. 화려한 영상과 SNS 콘텐츠로 하와이의 고급 콘도를 소개하지만, 실제로 투자자가 직면할 외국인 대출 문제, 해외 송금 규제, 에스크로 절차, 임차인 관리 문제 등에 대해서는 언급하지 않습니다.
외국인 대출이 막혀 잔금을 치르지 못하거나, 외환송금을 제 때 하지 못해 에스크로를 마치지 못하거나, 계약이 체결되었어도 임대 수요가 없어 몇 달째 공실을 유지하는 사례가 적지 않습니다. 수천만 원의 손실은 개인의 불운이 아니라, 정보 비대칭과 시장 리스크를 고려하지 않은 필연적인 결과입니다.
하와이가 전 세계적으로 주목을 받고 있음은 분명합니다. 그러나 현지 언론 어디에서도 “자산가들이 앞다투어 매입한다”는 식의 보도를 찾아볼 수 없습니다. 이는 일부 업체에서 판매를 위해 만들어낸 왜곡된 메시지며, 현실은 구매가 저조하며, 매물이 증가하고, Buyer Market으로 돌아섰다는 보도가 압도적입니다.
Condos Under Pressure (Hawaii Business, 2025년 7월)
Hawai‘i’s Condo Insurance Crisis Is Now Hurting Sales (Hawaii Business, 2024년 8월)
Oahu condo market shifts to favor buyers as inventory reaches 20-year high
하와이 콘도는 화려하고 안락한 삶을 위한 소비재에 가까운 성격이지, 자산증식의 목적이나 안전자산과는 거리가 멉니다. 특히 한국인과 같은 외국인 투자자는 더욱더 신중을 기하여야 합니다.
공실률, 법·제도, 절세전략, 시장수요 분석은 부동산 투자의 기본입니다. 이러한 기본적인 확인 과정도 없이 진행한 투자에 대한 리스크는 오롯이 본인의 부담이 됩니다.
미국 부동산 투자를 고려한다면
공실률, 법·제도, 절세전략, 시장수요 분석은 부동산 투자의 기본입니다. 이러한 기본적인 확인 과정도 없이 진행한 투자에 대한 리스크는 오롯이 본인의 부담이 됩니다.
미국 부동산 투자는 ‘핑크빛 미래’를 보장해주지 않습니다. 미국 어느 지역에 투자하시더라도, 맹목적 신뢰가 아닌 철저한 검증과 준비가 필요합니다. 데이터를 근거로 판단하고, 제도적 맥락을 이해하며, 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근한다면, 더 좋은 투자 기회를 찾을 수 있을 것입니다.
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