천혜의 자연환경을 가진 하와이는 오랫동안 ‘지상낙원’으로 소비되어 왔습니다.
이러한 이미지를 등에 업고 국내에서도 수많은 업체들이 하와이 부동산 설명회를 열고, 유튜브와 인스타그램을 통해 투자를 유도하고 있습니다.
그러나 하와이의 실제 모습은 그들의 설명과는 상당한 괴리가 있으며, 과장된 마케팅으로 한국 투자자들이 피해를 보고 있습니다.
🌋 한국인만 속는 이유
하와이는 미국 내에서도 특수성이 강한 시장입니다.
투자용 리포트가 발행되긴 하나 정교한 상업용 리포트는 풍부하지 않고, 매물이 제한적이기에 대도시처럼 거래 기반 비교 분석도 어렵습니다.
이 때문에 센서스 자료, 주정부 통계, 관광·숙박 지표와 같은 공공 데이터가 분석의 주된 근거로 활용되곤 합니다.
즉, 수치를 선택적으로 발췌하면 얼마든지 의도적인 메시지를 만들어낼 수 있는 구조인 것이죠.
📊 투자자를 혼동시키는 숫자
하와이 부동산을 설명할 때 가장 자주 등장하는 표현은 ‘희소성’입니다. 섬 내부든 해안가든 공급은 제한되어 있고, 매물은 부족하기에 가격 방어가 잘 된다는 논리입니다.
문제는 이 주장이 어떤 숫자를 근거로 만들어졌느냐 입니다.
1️⃣ 국가 통계가 집계하는 주택 총량,
2️⃣ 실제 시장에 나와 있는 활성 리스팅 수,
3️⃣ 사람이 거주하지 않는 공가,
4️⃣ 거래 속도를 나타내는 개월수(Months of Supply)
마케팅 업체들은 이 수치들을 의도적으로 혼용합니다.
1️⃣ 하와이에 주택이 대량으로 공급된 적은 없습니다.
2️⃣ 반면 활성 리스팅 수는 증가했고,
3️⃣ 실제 거주하지 않는 주택의 비중과
4️⃣ 거래 개월수도 함께 늘어나고 있습니다.
이는 희소성을 증명하는 자료가 아니라, 고금리·보험료 상승·지역적 제약 등으로 인해 시장의 회전력이 떨어진 것을 의미합니다.
🛑 시장을 혼동시키는 치밀함
한국 투자자에게 판매되는 매물은 대부분 해안가 콘도입니다. 평소에는 에어비앤비를 운영하다가 소유주가 일부 기간 사용할 수 있는 ‘세컨드홈’ 형태로 포장되죠.
센서스 기준으로 이러한 주택은 ‘계절·휴양·간헐 사용 주택’ 즉 단기임대(STR, Short Term Rental) 시장으로 분류됩니다.
미국 전체 기준 STR 평균 점유율은 55% 수준이며, LA와 같은 인기 도시는 67%를 기록합니다. 반면 하와이는 대표적인 관광지임에도 평균보다 낮은 51%입니다.
그럼에도 마치 하와이 콘도 점유율이 70%에 육박하는 것처럼 광고하는데, 이 수치의 주인은 콘도가 아니라 호텔입니다.
미국 전체 호텔 평균 점유율은 58% 수준인 반면, 하와이는 70%를 웃도는 높은 점유율을 보입니다. 즉, 호텔과 STR 지표를 혼용함으로써 왜곡된 기대를 조장하는 것입니다.
🏨 ‘오션뷰 콘도’ 절대 사면 안되는 이유
위의 수치가 증명하듯, 하와이 렌탈시장의 실수요 고객은 콘도형 단기임대가 아니라 전통적인 호텔을 이용합니다.
실제로 하와이 콘도 붐은 이미 10년도 전에 끝났으며, 현재는 가장 기피해야하는 매물이 되었죠.
하와이 콘도 보험료는 전년 대비 300%, 노후 콘도의 경우 900%에서 1,200%까지 보험료가 급등하였습니다. 여기에 HOA까지 상승하여 수익은 마이너스를 한참 밑돌고 있죠.
그럼에도 한국에서는 오션뷰 콘도를 ‘자산가들의 전유물’인 것처럼 판매합니다. 사진이 좋고 설명이 쉬우며, ‘하와이다움’을 가장 직관적으로 전달할 수 있기 때문입니다.
🌴 투자는 여전히 주거용 부동산
이 글은 하와이를 폄하하기 위한 글이 아닙니다.
하와이 주정부도 이러한 단기임대 시장의 문제를 염두하여, 단기임대를 주거용으로 전환하려는 방향으로 움직이고 있습니다. 주거용 매물의 수요는 여전히 탄탄하며, 공실률도 낮은 편에 속하죠.
오션뷰 콘도는 관광 경기·보험료·HOA·규제의 영향을 한꺼번에 받는 특수한 매물입니다. 구조적으로 보면, 한국의 빌라나 고시원, 모텔 등 숙박업 매물보다 리스크가 많고 관리 난이도도 높습니다. 과장된 마케팅에 속아 이러한 리스크를 간과하는 순간, 투자 판단은 쉽게 왜곡됩니다.
지상낙원은 하와이라는 자연 그 자체지, 그 위에 세워진 건물이 아님을 명심하시길 바랍니다.
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