미국 부동산 뿐만 아니라, 부동산 자산에 투자하는 한국인들에게 있어 가장 중요한 문제는 ‘세금’입니다.
부동산은 ‘현금흐름을 창출하는 자산’인 동시에 ‘양도차익’이 발생하며, ‘감가상각’이 일어나며, ‘비즈니스’로도 활용이 가능하죠. 또한, ‘상속’과 같은 미래 이벤트에 따라 세금 전략이 크게 달라지는 자산이기에 더욱 신중해야 합니다.
한국 부동산 투자도 이렇듯 따져야 할 것이 많은데, 미국 부동산을 사는 것은 더욱 신중해야 합니다. 단순히 에이전트나 유튜버, 인플루언서의 말만 믿고 덥썩 구매해서는 안 됩니다. 수 년의 시간을 허비하면서, 버는 돈보다 잃는 돈이 훨씬 많을 수 있기 때문이죠.
이번 글에서는 미국 부동산을 매매했을 때 납부하는 세금을 ‘개인 명의’로 구매했을 때와 ‘LLC(유한책임회사)’를 설립하여 법인 명의로 구매했을 때로 나누어 양국의 세금 체계와 외환법상 절차, 회계 및 자산운용에 대해 알려 드리고자 합니다.
1. 개인 명의로 미국 부동산 취득시 세금
미국 세금
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득세 (Transfer Tax / Recording Fee) | 일반적으로 거래 금액의 0.1% ~ 2% 취득세 없이 등록세만 내는 주도 있음 |
| 재산세 (Property Tax) | 일반적으로 연간 0.3% ~ 2.5% State/County에 따라 편차가 큼 |
| 임대소득세 (Rental Income Tax) | 임대소득의 30% 원천징수 또는, 순소득에 대해 일반 세율 10%~37% +State 세금 별도 1%~13.3% |
| 양도소득세 (Capital Gains Tax) | 1년 이하 보유 최대 37% 1년 이상 보유 외국인 기준 15%~20% +State 세금 별도 1%~13.3% |
| FIRPTA 원천징수 | 매각 금액의 10~15% 원천징수 IRS 세무 신고 후 약 8~12개월 뒤 환급 |
| 상속세 (Estate Tax) | $60,000 초과분부터 과세 최고 세율 40% |
| 회계·세무 신고 비용 | 일반적으로 연간 $1,000~$3,000 |
이렇게 보니 내야 할 세금이 어마어마하죠? 여기에 HOA, 잔디관리, 지붕, 보일러 수리비 등 각종 유지비와 매니지먼트 비용까지 더해진다면 수익을 남기는 것은 굉장히 어려워 집니다.
또한, 부동산을 전액 현금으로 사는 경우는 드물죠. 외국인이기에 미국 현지 은행에서 좋은 조건으로 모기지를 받는 것도 불가능에 가깝기에, 수익이 남으면 다행인 상황에 대출 이자까지 내야 한다면 매년 수백, 수천만 원을 추가로 내야할 것입니다.
개인 명의로 미국 부동산을 취득하였을 경우 외국인 신분이기에 절세 전략을 적용할 수도 없고, 원천징수까지 적용되니 실질적으로 ‘투자’ 행위는 불가능에 가깝습니다.
한국 세금
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 해외부동산 취득 신고 | 취득 전, 한국 외국환은행 사전 신고 취득 후 3개월 내 한국 외국환은행에 신고 의무 |
| 해외금융계좌 신고 (FBAR) | 보유계좌 합산 5만불 초과 시 IRS와 국세청 신고 |
| 해외 부동산 임대소득세 | 연 2,000만 원 이하시, 분리과세 선택 14% 연 2,000만 원 이상시, 종합소득세 6%~45% |
| 해외 부동산 양도소득세 | 양도소득세 6%~45% |
| 상속세 | 한국 상속세 기준 최대 50% |
여기에 한국 세금까지 신경써야 합니다. 한국에서 월급을 받고 계신 분들이라면 해외 부동산 소득으로 인해 종합과세기준이 높아지게 되므로, 한국의 자산까지 영향받는 것을 고려해야 합니다.
2. LLC 설립 후 미국 부동산 투자시 세금
미국 세금
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법인세 (Pass-Through Entity 적용) | 법인세 없음 |
| 취득세 (Transfer Tax / Recording Fee) | 일반적으로 거래 금액의 0.1% ~ 2% 취득세 없이 등록세만 내는 주도 있음 |
| 재산세 (Property Tax) | 일반적으로 연간 0.3% ~ 2.5% State/County에 따라 편차가 큼 |
| 임대소득세 (Pass-Through Entity 적용) | 일반 세율 10%~37% |
| 양도소득세 (Pass-Through Entity 적용) | 1031 Exchange 충족시 양도세 이연 |
| FIRPTA 원천징수 | 1031 Exchange 충족시 예외 적용 |
| 상속세 (Estate Tax) | LLC, Trust 구조에 따라 상속세 회피 가능 |
| 회계·세무 신고 비용 | 일반적으로 연간 $2,000~$5,000 |
Pass-Through란, 법인 자체가 소득세를 내지 않고, 소유자(개인 또는 파트너)에게 과세 책임이 전가되는 구조입니다. 이중과세(법인세를 내고, 배당소득세를 또 내는 경우)를 회피할 수 있고, 손실을 상계하거나 이익을 유연하게 분배하는 등 재무적인 전략을 적극 활용할 수 있습니다.
한국 세금
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 해외직접투자 신고 | 투자 전, 한국 외국환은행 사전 신고 투자 완료 후 3개월 내 한국 외국환은행에 신고 의무 |
| 자본금 송금 신고 | 자본금 송금 및 회수 시 사전 신고 필요 |
| 해외법인 관련 보고의무 | 한국 거주자가 해외법인 지분 10% 초과 보유 시, 해외현지법인 보고서 제출 의무 (연 1회) |
| 해외금융계좌 신고 (FBAR, FATCA) | 법인 명의 계좌라도 실질적 지배권이 있을 경우 신고 |
| 상속세 | LLC 지분 상속할 경우 한국 세법상 지분가치 기준 과세 |
LLC의 경우, ‘미국 부동산 투자’ 이전에 ‘미국 법인에 투자’를 한 것입니다. 정확히는 내가 설립하고 투자한 미국 법인이 ‘부동산 사업’을 통해 돈을 벌고 있는 것이죠. 따라서, 임대소득은 LLC 자체의 소득으로 처리되며, 지분 보유자는 소득을 배당받거나 지분 양도 시 과세 대상이 됩니다.
1031 Exchange는 미국 세법상 양도세 ‘이연’이며, 따라서 ‘아직’ 소득이 발생하지 않았다는 전제로 판단됩니다. 하지만 이는 과세가 면제되었다는 뜻은 절대 아닙니다. 1031 Exchange로 인한 이연이 끝나고 최종 처분 시점에 소득이 귀속되면, 그 시점에 신고 대상 됩니다.
3. 나에겐 어떤 구조가 더 유리할까?
표로 정리했음에도, 처음 보시는 분들은 이해하기 어려우실 수 있습니다. 사실상 세금을 하나하나 계산하거나, 미국 내 부동산 관련 전략을 혼자서 공부하고 적용하는 것은 너무나도 어려운 일이죠.
‘쉽게 정리하자면’ 나와 내 가족이 거주할 목적으로 딱 1채만 매입할 것이라면 개인 명의로, 그 외의 나머지 경우(투자, 상속, 증여)라면 LLC로 부동산을 구매해야 합니다.
사실 많은 한국 분들이 미국 부동산을 구매할 때, 가장 단순한 방식인 ‘개인 명의’를 선택합니다. 가족이 미국에 살 예정이거나, 향후 정착과 자녀 교육, 취업을 고려하는 경우 “복잡하게 법인까지 만들 필요는 없겠지”라고 생각하기 때문이죠. 하지만, 미국의 세법과 행정 구조는 그러한 직관을 뒤엎을 정도로 복잡하고, 자국민에게 유리하게 설계되어 있습니다.
“우리 가족이 살 집이니 개인 명의가 낫지 않나?”라고 생각할 수 있지만, 실제로는 미국 내 장기 체류와 현지 적응을 앞두고 있다면 더욱 법적 구조를 갖춰야 합니다. 거주 목적이라도, 현재 나의 신분이 미국 영주권/시민권자가 아닌 한국인이라면 미국 부동산을 개인 명의로 취득하는 것은 지양해야 합니다.
미국 내 Credit이 쌓이고, 세법상 미국 거주자로 판명된 이후에야, 미국 내 금융 혜택이나 모기지 대출, 절세 전략 등을 구현할 수 있기에 그때까지는 집 구입을 미루는 것이 현명하죠. 이 부분에 대해서는 추후 ‘생활비’와 ‘렌트비’를 다루면서 더 자세하게 알려 드리도록 하겠습니다.
4. 절대 집 먼저 사지 마세요
미국 영주권(Green Card)을 취득한 후 ‘미국 세법상 거주자’가 되면, 외국인 신분일 때보다 부동산 구매 및 금융 거래에서 훨씬 유리한 조건을 누릴 수 있습니다. 특히 모기지 대출과 세금 혜택, 주택 구입 자격 면에서 실질적 변화가 생깁니다.
- 낮은 이자율: 외국인은 통상 0.5%~1.5% 더 높은 금리가 적용됩니다.
- 낮은 다운페이먼트: 외국인은 보통 매매가의 50% 혹은 그 이상을 다운페이로 납부하지만, 영주권자는 3%~20% 만으로도 가능합니다.
- 30년 고정금리: 장기 고정금리(30-Year Fixed Rate Mortgage)를 이용할 수 있어 금리 변동 리스크를 줄일 수 있습니다.
- 미국 내 신용 점수 기반 대출: 외국인은 일반적으로 국제 자산/소득 검증을 요구받지만, 영주권자는 미국 내 신용 기록만으로 심사가 가능합니다.
- 모기지 이자, 재산세, 양도소득세 등 공제 혜택
- FHA, USDA, CalHFA, LAHD, First Home Buyer 등 미국 내 혜택
- 상속세 공제 한도 $13.61M
외국인 투자자의 시점에서는 자산 취득도 어렵고, 관리도 불리하며, 세무상 리스크도 큽니다. 반면, 영주권자는 미국 시민과 거의 동일한 수준의 혜택을 누리며 자산을 구성하고 세금까지 절감할 수 있습니다.
따라서 영주권을 취득한 이후에 장기 거주를 위한 집을 구매하는 것이 합리적인 전략입니다. 부동산은 단순 매입의 대상이 아닌, 재정·세금·상속까지 고려한 구조화 전략이 필요합니다.
꿈꿔왔던 미국 이주, 부동산 때문에 고민이신가요?
한국인에게 미국 부동산은 단순히 “어디에 무엇을 사느냐”보다 “어떻게 사느냐”와 “어떤 구조로 운영하느냐”가 더 중요합니다. 한국인의 시각에서는 보이지 않는 세금, 법률, 송금, 상속 리스크를 회피하려면, 전문가의 전략적 설계가 필수입니다.
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