불황에도 흔들리지 않는 자산
경제는 순환합니다. 호황과 불황은 교차하고, 시장은 언제나 변동성을 겪습니다. 주식, 선물, 가상자산 등은 호황기에 큰 수익을 주지만 불황기에는 가장 먼저 충격을 받습니다. 반대로 금, 부동산, 미술품 등은 비교적 변동성이 적으나 단기 수익률은 제한적입니다.
이처럼 자산마다 성격과 장단점이 다르기에 ‘분산 투자’가 중요하며, 투자 목적과 개인 성향에 맞는 자산 선택이 필수적입니다.
이미 자산을 형성한 고액 자산가들의 시선은 일반 투자자들과 다릅니다. 단기 수익률보다 장기적으로 자산을 보존하고 세대를 이어 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있는 저변동성 자산을 선호합니다.
그 대표적인 자산이 부동산입니다.
부동산은 주식처럼 급등락하지 않으면서도, 채권처럼 수익률이 제한적이지 않습니다. 일정한 현금흐름과 자산가치 방어를 동시에 기대할 수 있어 자산가들의 포트폴리오에 빠지지 않고 포함됩니다.
하지만 모든 부동산이 같은 안정성을 보장하지는 않습니다. 오피스 빌딩이나 쇼핑몰처럼 경기 민감도가 높은 자산은 위기 때마다 공실과 가격 하락의 위험에 노출됩니다.
그래서 자산가들은 부동산 중에서도 한 단계 더 나아가, 시대적 흐름과 구조적 조건 속에서 안정성이 검증된 매물들을 찾습니다.
전문업종을 소유한 상가
상가라고 해서 모두 같은 성격을 띠는 것은 아닙니다. 카페, 편의점, 미용실 등 다양한 편의 업종이 모여 있는 일반 상가와 달리, 특정 업종이 집약된 상가들이 존재합니다.
그 중에서도 의료 리테일, 미국에서는 소위 ‘Medical Office Building’나 ‘Healthcare Facilities’라고 불리는 매물들의 인기가 높습니다.
미국은 인구가 꾸준히 늘고 있지만, 고령화의 흐름은 막을 수 없습니다. 2030년이면 전체 인구의 20% 이상이 65세 이상이 될 전망이며, 이 흐름 속에서 병·의원, 약국, 재활센터 등이 입점한 메디컬몰은 경기 사이클과 관계없이 꾸준한 수요를 기반으로 성장해왔습니다.
이러한 상가의 장점은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 의료업종은 인허가와 장비 투자비용이 크기 때문에 임차인이 쉽게 이탈하지 않습니다. 임대차 계약은 보통 5~10년 이상 장기이며, 갱신률 또한 높습니다.
- 의료 서비스는 경기 변동에 둔감한 필수 소비영역입니다. 불황이 오더라도 의료 수요는 줄지 않고, 오히려 증가하기도 합니다.
- 의료 업종은 자체적으로 클러스터를 형성합니다. 병원이 들어서면 환자 수요가 따라붙고, 약국과 전문 클리닉이 함께 입점하면서 대체 불가능한 상권이 만들어집니다.
2007–2008년 글로벌 금융위기 당시에도, 상업용 부동산이 가격 하락과 공실 증가로 흔들릴 때 의료 오피스 건물(MOBs)은 10% 이하의 공실률을 유지했습니다.
NNN? 트리플 넷!
NNN(Triple Net Lease)이란 세금, 보험, 유지비 같은 부대 비용을 임차인이 부담하는 구조를 말합니다. 드물게, 건물 수리까지 임차인이 부담하는 NNNN도 있죠. 임대인은 임대료만 수취하면 되며, 관리와 비용 부담에서 완전히 벗어나게 됩니다.
이러한 매물들은 주로 스타벅스, 맥도날드, CVS, 월그린 같은 전국 단위 대형 프랜차이즈 매장이 대표적입니다. NNN을 충실히 이행하면서 장기 임대를 지속할 수 있는 임차인은 사실상 많지 않기 때문이죠.
NNN 매물들의 공통점은
- 계약기간이 길고, 10년 이상 장기적으로 유지됩니다.
- 스타벅스나 맥도날드 같은 글로벌 대기업 본사이므로 임대료가 안정적으로 들어옵니다.
- 건물 관리와 비용이 모두 임차인 책임이므로 투자자 입장에서는 장기 보유가 용이합니다.
실제 수치도 이를 뒷받침하는데, 2024년 기준, 단일 임차인 NNN 속성의 CMBS(상업용 담보 대출 증권) 연체율은 전체 CMBS 연체율 6.32%에 비해 단 1.82%에 불과했습니다. 같은 시기 오피스 빌딩이나 대형 쇼핑몰이 금리 인상 등의 리스크에 크게 흔들린 것과 극명히 대비됩니다.
필수 소비를 담당하는 상가
상업용 부동산 중에서도 필수 소비 기반 상가는 경기 침체기에 안정성을 유지하는 대표적인 자산군입니다. 편의점, 생활용품점, 저가형 슈퍼마켓, 드럭스토어처럼 일상에 반드시 필요한 소비재를 다루는 업종이 여기에 포함됩니다.
경기가 어려워졌다고 생필품을 포기할 수는 없습니다. 외식·패션·엔터테인먼트 같은 고가의 선택 소비는 줄이고, 저렴하고 가까운 곳에서 필수품을 해결하려는 ‘트레이드 다운(trade-down)’ 패턴이 나타나게 되죠.
물론 모든 브랜드가 같은 성과를 내는 것은 아닙니다. 99 Cents Only Stores는 2024년 결국 전 매장을 폐점하며 시장에서 퇴출되었고, Family Dollar 역시 실적 부진으로 매장 매각을 진행했습니다. 그러나 이는 개별 기업의 경영 전략 실패나 시장 포지셔닝 문제 때문이지, 필수 소비 기반 상가라는 자산군 자체의 흐름이 약화된 것은 아닙니다.
2024년 초 기준, 대표적인 할인 리테일 체인은 매장 방문 횟수가 연간 기준 평균 5.1% 많게는 12.8%까지 증가했고, 이 증가 추세는 2025년에도 이어지고 있습니다.
다른 리테일 부문이 공실 증가와 매출 감소를 겪는 동안, 필수 소비 기반 상가는 공실 방어, 안정적인 임대료, 장기적 수요 확보라는 측면에서 안정성을 증명했습니다.
지키는 투자가 이기는 투자
이미 자산을 형성한 자산가들의 투자는 다릅니다. 단기적인 고수익보다 장기적인 안정성이 자산가들이 추구하는 진정한 승리의 전략이며, 알려드린 부동산들은 경기 사이클의 굴곡을 넘음으로써 가치를 증명했습니다.
그렇다면 미국 자산가들에게 인기 있는 이러한 부동산, 한국인도 투자할 수 있을까요?
정답은 Yes입니다.
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