미국에서 주택(Single-Family Home)을 구매하고 입국까지 마쳤다면, 이제부터는 진짜 생활이 시작됩니다. 여기까지도 많은 과정이 지났지만, 사실상 지금부터가 미국 생활의 출발선이죠.
특히 콘도나 아파트와 달리, 단독주택은 외부 관리까지 모두 본인이 책임져야 하므로 입주 직후에 준비해야 할 항목들이 훨씬 많습니다.
이 글에서는 미국 랜딩 이후, 단독주택을 매입한 한국인이 반드시 확인하고 실행해야 할 7가지 셋업 항목을 소개합니다.
1. 유틸리티 셋업
- 전기, 가스, 수도, 쓰레기, 인터넷 개통
- HVAC, 온수기, 전기·배관 설비 점검
- Home Inspection 보고서 기반 우선 수리 목록 작성
입주 직후 생활에 가장 큰 영향을 주는 요소가 바로 유틸리티입니다. 대부분의 셀러는 클로징 이후 유틸리티를 해지하므로, 이를 인수인계받지 않으면 입주 당일 전기나 물, 인터넷이 작동하지 않는 난감한 상황이 벌어질 수 있습니다.
지역별로 유틸리티 공급업체는 상이하며, 일반적으로는 전기(PG&E, SCE), 가스(SoCalGas 등), 수도(Local Water Agency), 인터넷(Spectrum, AT&T 등)이 대표적입니다.
미국은 한국과 달리 설치나 수리기사 방문이 매우 늦은 편입니다. 최소 일주일 전에는 미리 일정을 조율해야 하며, 장비 대여 또는 구매 여부도 사전에 결정해두어야 합니다.
입주 당일에는 HVAC(냉난방 장치)의 작동 상태를 우선 점검하고, 필터는 되도록 새것으로 교체하는 것이 좋습니다. 부동산 거래시 받았던 Home Inspection 리포트를 기반으로 보일러, 전기배선, 온수기, 세면대 및 화장실 배관 상태 등을 다시 한 번 체크하여 추후 수리 비용을 방지해야 합니다.
2. 권리 셋업
- 주택 보험(Homeowners Insurance) 유지 확인
- 소유권 등기(Titling) 및 Lien 여부 점검
- Title Insurance 보장 범위 확인
미국 주택은 각종 재해와 법적 책임으로부터 자신을 보호하기 위해 보험 가입이 필수입니다. 캘리포니아같은 경우 산불이, 플로리다같은 경우 허리케인에 대한 보험이 따로 있을 정도로 재해에 대한 보험이 세분화 되어 있죠.
클로징 시 대부분의 바이어는 Homeowners Insurance에 가입하지만, 자동 갱신 설정이 되지 않았거나, 일부 보장 항목이 누락되어 있는 경우가 많습니다. 예시, 캘리포니아에서는 기본 보험에 지진 담보가 빠져 있으며, 플로리다에서는 홍수 보험(Flood Insurance)이 별도로 필요합니다.
또한, 소유권(Titling)이 정확히 내 이름으로 등록되었는지, 클로징 과정에서 발생한 오류나 중복 담보 설정(Lien)이 없는지를 카운티 리코더(Recorder) 또는 Title Company에서 확인할 수 있습니다. 공사비 미납으로 인해 전 소유자에게 붙은 Lien이 그대로 남아 있는 경우, 향후 재판매 또는 대출 시 큰 문제가 되기도 합니다.
3. 세금 셋업
- 재산세(Property Tax) 등록 및 납부 설정
- Mello-Roos, 특별세(Special Assessment) 여부 확인
- 클로징 문서 정리 및 세금보고 준비
주택을 소유하게 되면 재산세 납부 의무가 발생합니다. 일반적으로 재산세는 매년 1~2회 납부하며, 일부 카운티에서는 분기별 분할 납부도 허용됩니다.
납부 대상자로 등록하기 위해서는 카운티 세무국(Tax Assessor 또는 Tax Collector)에 온라인 등록을 해야 하며, 자동이체 신청을 통해 납기 지연 시 발생할 수 있는 벌금을 방지해야 합니다.
신도시 또는 개발지구의 경우, Mello-Roos Tax나 특별지역세가 부과되므로 반드시 셋업 시점에 추가 비용 유무를 체크해야 합니다. Zillow나 Redfin에서 Tax History 탭이나 Title Company에서 받은 세금 내역을 참고할 수 있습니다.
또한, 한국인이라면 미국 세무당국(IRS)뿐만 아니라 한국 국세청에도 보고해야 할 의무가 생길 수 있습니다. 대표적으로는 FBAR(해외금융계좌 신고), FATCA(해외자산 신고), 증여세, 종합소득세 등이 있으며, 특히 해외송금이 발생했다면 그 사유와 내역을 명확히 정리해 두어야 합니다.
4. 주소지 셋업
- USPS 주소 변경 등록
- DMV 주소 등록 및 운전면허 업데이트
- 차량 보험, 카드, 은행, 세무사 등 기관별 주소 일괄 변경
주소지 등록은 미국 내 모든 공공업무와 사적 계약의 출발점입니다. 먼저 USPS에서 주소 변경 신청을 하여 기존 주소로 도착하는 우편이 새로운 주소로 포워딩되도록 해야 합니다.
https://moversguide.usps.com 에서 간편하게 신청할 수 있으며, 처리까지 보통 5~7일이 소요됩니다.
운전면허가 있다면, 운전면허(DMV) 주소를 업데이트해야 하며 일부 주에서는 10~30일 이내 주소 변경을 의무화하고 있습니다. 주소지에 따라 자동차 보험료가 달라지므로, 보험사에도 반드시 변경 사실을 통지해야 합니다. 카드사, 은행, 건강보험, 자녀 학교, 세무사 등도 모두 동일한 주소로 통일해두는 것이 혼선을 막을 수 있습니다.
마지막으로, 실물 우편함의 위치와 보안 상태(잠금장치 등)를 점검하고, 필요 시 USPS-approved 잠금형 우편함으로 교체하는 것도 염두해 두어야 합니다.
5. 주택관리 셋업
- 출입문·차고문·보안 시스템 초기화
- 쓰레기 수거 일정 및 업체 등록
- 정원 관리 일정 수립 및 장비 구매
- 수리 업체 연락처 확보
싱글패밀리 하우스는 스스로 관리해야 할 항목이 매우 많습니다. 출입문, 스마트 도어락, 차고 리모컨, 보안 시스템(Ring, ADT 등)의 비밀번호를 초기화하고, 이전 소유자가 접근할 수 없도록 설정을 모두 변경해야 합니다.
쓰레기 수거 서비스는 시정부 또는 위탁 업체가 담당하며, 일반 쓰레기, 재활용품, 조경용 쓰레기(Green Waste) 등이 요일별로 분리 수거됩니다. 쓰레기통은 직접 구입하거나 시에서 지급받는 방식이며, 규격과 위치를 어기면 벌금이 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
잔디 관리, 관수(스프링클러), 제초, 나무 손질 등은 주기적으로 해야 하며, 이를 위해 잔디깎이, 물 호스, 제초제 등 기본 장비를 갖추거나 전문 관리업체와 계약하는 것이 좋습니다.
전기, 배관, 방역, 냉난방 등 긴급 수리가 필요한 상황에 대비해 지역 기반 수리업체의 연락처를 사전에 확보해두는 것이 현명한 대비책입니다.
6. 커뮤니티 셋업
- 이웃과 첫 인사 나누기
- 지역 커뮤니티 플랫폼 가입
- 자녀 교육기관 등록 및 교통편 파악
가장 간단하지만, 가장 어려운 부분입니다. 바로 이웃관계이죠.
미국에서 단독주택 거주자는 이웃과의 유대가 생활 만족도에 큰 영향을 줍니다. 입주 후 처음 며칠 안에 이웃에게 간단한 인사 카드나 명함을 남겨두면, 분실물이나 소음 문제 발생 시에도 협조가 원활해질 수 있습니다.
Nextdoor, Facebook Local Group 등 지역 커뮤니티 플랫폼에 가입하면 치안, 지역 공지사항, 동네 소식, 추천 업체, 중고물품 거래 등 실생활에 도움이 되는 정보를 받을 수 있습니다. 종교가 있다면 지역 한인교회나 성당, 절에 등록하여 커뮤니티의 도움을 받는 것을 권장합니다.
실시간 범죄 알림, 도난 차량 정보, 구조동물 알림 등은 꼭 챙겨야 할 정보이며, 자녀가 있는 경우, 해당 학군(District)에 등록 절차를 진행하고 예방접종 기록, 이전 학교 성적표 등을 제출해야 하며, 등하교 버스 노선과 시간표도 함께 파악해 두는 것이 좋습니다.
7. 자산가치 모니터링
- Redfin, Zillow 등에서 주택 등록 후 시세 모니터링
- 리모델링 항목별 자산가치 상승 추적
- 리파이낸싱 및 세금 전략 수립 기반 자료 활용
미국 정착은 쉬운 일이 아닙니다. 때문에, 많은 분들이 집에 입주하고 난 뒤 ‘주택의 가치’에 대해서는 관심을 잃곤 하시죠. 주택은 실거주 공간이기도 하지만 동시에 자산이기 때문에 지속적인 가치 추적이 필요합니다.
Redfin, Zillow에 내 집 주소를 등록하면 자동으로 예상 시세(Estimate), 근처 유사 주택의 거래가, 자산가치 변화 그래프 등을 확인할 수 있습니다.
이 데이터를 바탕으로 리모델링 또는 증축이 자산가치에 얼마나 영향을 주는지를 파악할 수 있으며, 향후 리파이낸싱 시점(대출 갈아타기) 결정에도 유용하게 활용됩니다.
또한, 재산세 납부 기준으로 사용되는 감정가가 시장가보다 지나치게 높을 경우, 카운티에 세금 감면 이의를 제기할 수도 있습니다. 이를 통해 수백~수천 달러의 세금을 절약할 수 있습니다.
🎯 단독주택 관리도 전략이 필요합니다
미국에서 집을 산다는 것은 단순히 거주지를 확보하는 것을 넘어, 새로운 법적/세무적 책임을 함께 짊어지는 일입니다. 콘도와 달리 단독주택은 전기부터 정원까지 모든 것을 ‘스스로 관리해야 하는 시스템’입니다.
이 글에서 소개한 7가지 셋업 항목은 미국 생활의 가장 기초적인 인프라 구축입니다. 이 작업이 체계적으로 잘 정리되어 있지 않으면, 생활 중 여러 불편과 예상치 못한 지출이 반복적으로 발생할 수 있습니다.
정착 초기 30일의 준비가 향후 2~3년의 삶을 결정짓습니다.
📣 지오플랫과 함께 준비하세요!
지오플랫에서 진행하는 세미나에서는 자녀 교육, 영주권, 투자까지 모두 연결된 전략을 배울 수 있습니다.
👉 세미나 신청하러 가기
📞 전화 문의: 02-6949-0402
