‘자산 증식’보다 ‘자산 보존’이 우선인 세대
왜 지금, 한국 자산가들은 해외 부동산에 주목하는가?
최근 통계는 한국 고액 자산가들의 자산 이동이 단순한 ‘투자 트렌드’가 아니라, 구조적 변화의 신호임을 보여줍니다.
2024년 해외 부동산 송금액, 2023년 대비 약 6% 증가하였으며 약 10개월 만에 이미 전년치를 넘어섰습니다(Korea JoongAng Daily, 2025.4.29).
일본 부동산 투자는 3,600만 달러로, 2023년(1,200만 달러) 대비 약 3배 급증하며 2014년 이후 최고치를 기록했습니다(The Korea Times, 2025.3.18).
한국은 부자 이탈(Millionaire Migration) 순위에서 중국과 인도, 영국, 러시아에 이어 세계 5위에 오르기도 했습니다(Investopedia, 2024).
이 세 가지 수치는 공통적으로 한 가지 메시지를 던집니다. 국내 자산 환경에 대한 불신과 미래 불확실성에 대응하기 위해, 고액 자산가들이 해외로 향하고 있다는 것입니다. 이는 더이상 ‘해외송금’이나 ‘분산투자’가 아닌, 제도·세금·환율 리스크 회피와 자산 보존을 위한 전략적 움직임인 것입니다.
몇 년 전까지만 해도 ‘해외 부동산 투자’는 기업의 해외 진출이나 특수 계층의 전유물처럼 여겨졌습니다. 그러나 최근 정보의 장벽이 무너지고, 매체와 콘텐츠가 다양화되면서 이제는 ‘집 한 채’를 구매한 이후의 행보가 더이상 한국에만 머물지 않습니다.
단순한 수익률 경쟁이나, 투자물 간의 우월성을 따지기보다, 위험을 분산하고 자산을 ‘구조적으로 관리’하는 전략이 우선되고 있는 것입니다. 해외 부동산은 자산가들에게 ‘투자’의 목적보다는 ‘전략적 설계’에 가깝습니다.
굳이 불편함을 감수하고도 한국이 아닌 해외에 부동산을 확보하려는 이유, 그 내면을 살펴보겠습니다.
자산가가 마주하게 되는 3가지 구조적 한계
1. 추적 및 감시체계 강화
금융기술의 발전과 탈중앙화를 위한 노력은, 역설적이게도 금융 감시 및 추적기술의 발전으로 이어졌습니다. 고액 자산가에 대한 자산 추적과 세수확보를 위한 체계는 더욱 강화되습니다. AI를 활용한 세금 추적, 금융거래 보고제도, 가족 간 증여 추적 시스템까지, 자산 규모가 커질수록 투명성도 높아지고 있습니다.
2. 세금과 규제의 정교화
한국은 세계에서 가장 높은 수준의 상속세율과 부동산 규제 체계를 갖춘 국가입니다. 부동산 취득세·보유세·양도세의 3중 부담, 금융·부동산 세금의 이중 과세 구조는 자산가에게 엄청난 매몰비용으로 작용합니다. 돈을 벌면 벌수록, 자산이 늘어나면 늘어날수록 세금이 과도하게 늘어나니, 자산 증식을 목적으로 하는 노력이 의미를 잃어가게 됩니다.
3. 거시경제 불확실성과 제도 리스크
한국의 법 체계는 전 세계적으로 매우 완성도가 높습니다. 문제는 그 방향성이 너무나도 자주 바뀐다는 것이죠. 특히, 부동산 규제는 정권이 교체될 때마다 극단으로 달라지기에, 장기적인 투자 계획을 세우고 지속하는 것이 불가능한 시장입니다.
이러한 구조적 한계는 개인의 노력이나 단기적인 시장의 변화로는 해결되지 않습니다. 때문에, 국내 자산만으로는 중장기적 안정성을 확보하기 어렵다는 판단이 자산가들 사이에서 공감대를 형성하고 있습니다.
해외 부동산을 선택하는 5가지 이유
1. 자산의 ‘제도 리스크’ 분산
자산가에게 가장 무서운 리스크는 시장의 변동성보다 제도의 불확실성입니다. 해외 부동산은 한국 내 자산 규제에서 벗어난 영역의 자산 보관 창고와도 같은 역할을 합니다. 물론 타국의 시스템에 놓이게 되지만, 이는 한국보다 안정적이고, 예측 가능한 법률 체계를 갖춘 국가를 선택함으로 헤지합니다.
2. 가족 중심의 글로벌 라이프 설계
해외 부동산은 자산의 역할 뿐 아니라 ‘거점’이 됩니다. 자녀의 유학, 비즈니스/휴가 방문, 부모의 체류 등 가족 중심의 글로벌 라이프 전략은 부동산 보유를 통해 실현될 수 있습니다. 특히 교육, 의료, 환경이 뛰어난 지역에 부동산을 보유할 경우, ‘투자’의 목적과 더불어 ‘삶의 가치 상승’으로 용도가 확장됩니다.
3. 세대 이전과 자산 승계의 구조화
해외 부동산 역시 국내 부동산처럼, 법인이나 신탁 등 제도적인 방식으로 구조화가 가능합니다. 상속·증여세 부담이 높은 한국 자산가에게는 ‘해외 법인을 통한 자산 이전’이 전략적 선택이 됩니다. 생전에 법인을 설립하고, 자산을 이전하며, 신탁을 설계하고, 해당 국가에서 세대를 걸쳐 자산을 증식하는 과정은 자산의 영속성을 제공합니다.
4. ‘원화’에 대한 리스크 헤지
‘원화’는 정말 안전한 통화일까요? 대한민국은 세계적인 경제 강국이지만, 동시에 지정학적으로 가장 위험한 국가 중에 하나입니다. 모든 자산을 원화 기반으로 보유하는 것은 한 나라의 정치·경제에 모든 것을 건다는 뜻입니다. 자산가일수록 이를 회피하려 하며, 해외 부동산은 달러·유로·파운드 등 기축 통화 기반 실물자산으로 통화 리스크를 줄이는 대표적인 수단이 됩니다.
5. 해외 자산이 주는 ‘자유’
국내에서의 자산 관리도 어려움이 많은데, 해외 자산이라니. 생각만해도 양국의 법과 세금 규제 때문에 머리가 아픕니다. 하지만, 이는 오히려 ‘다른 시스템을 누릴 수 있는’ 선택권과 자유를 줍니다. 자산이전 과정에서는 양국의 시스템에 동시에 영향을 받지만, 구조 설계가 끝나고 실행이 완료된 이후에는 ‘더 나은 시스템’에서의 자유를 누릴 수 있게 됩니다. 투자자에게 정말 중요한 것은 수익률보다 자율성입니다.
미국이 전략의 중심이 되는 이유
1. 세계 최대 규모와 안정성
미국 부동산 시장의 2023년 주거용 거래액은 약 2.3조 달러입니다. 이 금액은 2024년 대한민국 전체 GDP(약 2조 달러)보다 큰 규모입니다. 즉, 미국의 주택 거래 시장만으로도 한국 경제 전체를 넘어서는 규모라는 뜻입니다. 외국인 구매 금액만 해도 약 530억 달러, 이는 서울 강남구 아파트 전체를 한 번에 사는 것에 맞먹는 수준입니다. 이렇게 거대한 시장과 투명한 법제, 높은 재산권 보호는 장기 보유에 적합한 투자 환경을 만듭니다.
2. 법인 구조 활용의 유연성
미국에서는 LLC(유한책임회사)나 LP(유한책임조합)를 쉽게 설립해 부동산을 보유할 수 있습니다. 한국에서 부동산을 법인 명의로 보유하려면 복잡한 절차와 높은 세무 부담이 뒤따르지만, 미국은 훨씬 간단하고 비용도 저렴합니다. 법으로 보호되는 영역과 자산가의 자산 증식을 권장하는 정책역시 마련되어 있습니다.
3. 신탁을 통한 상속·증여 설계
미국 연방 상속세율은 최대 40%지만, 2025년까지 개인당 약 1,292만 달러(한화 약 180억 원)까지는 공제가 적용됩니다. 즉, 부부합산 360억 원까지는 세금 없이 자녀에게 줄 수 있는 수준입니다. 영주권, 시민권 소지와 세법상 미국 거주자여야 하지만, 이 제도를 잘 활용하면 상속·증여세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
4. 자녀 유학·이민과의 결합 효과
미국 비자 및 영주권의 취득은 갈수록 어려워지고 있습니다. 하지만 여전히 자산가들에게 길은 열려 있습니다. EB-5 투자이민은 80만 달러 이상을 투자하면 영주권 취득 경로를 제공합니다. 자녀가 미성년자라면 자녀 유학과 가족 거주를 동시에 해결할 수 있는 방법입니다. E-2 사업비자(비이민비자)처럼 상대적으로 투자금이 낮은 비자와 결합하면, 장기 체류 기반을 마련할 수 있습니다.
5. 인구 성장과 수요 기반 자산가치 상승
미국 인구는 2023년 약 3억 3,400만 명, 2050년에는 4억 명 이상으로 늘어날 전망입니다. 대한민국은 같은 ㅣ간 안에 인구가 50% 이상 줄어들 것에 비하면 어마어마한 수치입니다. 이민자 유입이 많은 캘리포니아, 플로리다, 텍사스 등은 주택 공급이 수요를 따라가지 못하고 있어, 주택 가격이 2020년 대비 2024년에 약 40% 상승하기도 했습니다. ‘강남불패’라는 말이 갈수록 권위를 잃어가는 이유는 인구구조의 변화 때문임을 이제는 모두가 알고 있습니다.
“해외 부동산은 사치가 아니라, 준비된 자의 전략입니다”
다음 질문들에 답을 준비하고 계셔야 합니다.
- 원화 기반 외 자산을 갖고 계신가요?
- 상속이나 증여에 대한 준비가 되어 있으신가요?
- 한국 외 지역에 가족을 위한 거점이 있으신나요?
- 외화 송금과 해외 계좌, 법인 설립에 대해 얼마나 준비돼 있나요?
해외 부동산은 단지 투자 수단이 아닙니다. 한국이라는 프레임에서 벗어나, 자산을 ‘더 자유롭게’, ‘더 정교하게’, ‘더 길게’ 움직이기 위한 구조 설계의 출발점입니다.
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