갈수록 대한민국에는
성실하게 일하고,
소득을 모아,
대출을 받아
내 집을 마련하는 경로가 줄어듭니다.
이는 시장의 붕괴가 아닙니다. 정치가 시장을 통제하려다 다다른 실패에 가깝습니다.
🔄 공급은 늦고 규제는 빠르다
2024년 주거실태조사 기준 한국의 자가보유율은 61.4%, 자가점유율은 58.4%입니다. OECD 평균 자가 거주 비율이 약 71% 수준이라는 점을 감안하면, 한국의 주거 안정성은 경제 규모에 비해 낮습니다. 수도권 자가보유율은 55.6%에 그칩니다.
더 직접적인 숫자도 있습니다.
KB부동산 기준 2026년 5월 서울 아파트 평균 매매가격은 15억 원대를 넘어섰고, 서울 PIR은 13.9배입니다. 연소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 서울에서 집을 사려면 약 14년이 걸린다는 뜻입니다.
이렇게 부동산 가격이 천정부지로 솓은 이유는 다음과 같습니다.
문재인 정부 시절 26차례가 넘는 부동산 대책이 나왔습니다. 세금, 대출, 청약, 임대차, 거래 규제가 반복됐습니다. 명분은 늘 같았습니다. 투기를 막고, 집값을 안정시키고, 서민을 보호하겠다는 것이었습니다.
그러나 결과는 정반대였습니다. 집값은 잡히지 않았고, 거래는 얼어붙었으며, 무주택자는 더 멀리 밀려났습니다. 대출 규제는 현금 부자에게는 큰 장벽이 아니지만, 중산층에게는 결정적 장벽입니다. 규제가 강해질수록 시장에는 이미 자산을 가진 사람만 남고, 실수요자는 이탈합니다.
부동산 시장의 원리는 단순합니다.
살고 싶은 지역에 집이 부족하면 가격은 오릅니다. 수요가 있는데 공급이 느리면 가격은 버팁니다. 그런데 한국의 부동산 정책은 집을 충분히 공급하기보다, 수요를 누르고 거래를 막고 세금을 올리는 방식에 의존했습니다. 시장에 물건을 충분히 내놓지 않으면서 가격을 낮추려 한 것입니다.
💥 피해자 = 무주택자
집을 가진 사람은 버틸 수 있습니다. 집값이 오르면 자산이 늘고, 세금이 부담돼도 매도하지 않으면 됩니다. 현금 여력이 있는 사람은 대출 규제가 강화돼도 매수할 수 있습니다.
그러나 무주택자는 다릅니다. 대출이 막히면 집을 살 수 없습니다. 전세가 불안해지면 월세로 밀려납니다. 월세가 오르면 저축 여력이 줄어듭니다. 저축 여력이 줄면 다시 집을 살 수 없습니다. 이 악순환이 반복됩니다.
전세사기 이후 임대차 시장은 빠르게 월세화되고 있습니다.
월세화는 금융시스템 안정에는 일부 긍정적일 수 있지만, 임차인의 삶에서는 매달 빠져나가는 고정비 증가를 의미합니다. 특히 청년과 신혼부부에게 월세 증가는 단순한 주거비 부담이 아니라, 미래의 내 집 마련 자금을 갉아먹는 구조적 비용입니다.
🔒 시장을 이기겠다는 정부의 착각
다주택자 양도세 중과 재시행도 같은 맥락입니다. 세금을 높이면 매물이 나올 것이라는 기대가 있지만, 현실은 단순하지 않습니다. 세후 수익이 급격히 줄어들면 핵심지 자산 보유자는 오히려 매도를 포기하고 버팁니다. 임대수익을 받으며 보유하거나, 증여·법인·상속 구조를 검토할 수 있기 때문입니다.
결국 세금은 매물을 강제로 만들 수 없습니다. 오히려 거래를 줄이고, 시장을 더 얇게 만들 수 있습니다. 거래가 줄어들면 가격 발견 기능이 약해지고, 매수자는 관망하며 매도자는 버팁니다. 그 사이 공급 부족이 겹치면 가격은 쉽게 내려가지 않습니다.
한국 부동산 정책의 가장 큰 문제는 일관성 부족입니다. 정권이 바뀌면 세금이 바뀌고, 선거가 다가오면 대출 규제가 바뀌며, 민심이 흔들리면 공급대책이 발표됩니다. 시장은 장기 자산인데, 정책은 선거 주기로 움직입니다.
집을 짓는 데는 시간이 걸립니다. 재개발·재건축은 이해관계 조정, 인허가, 금융 조달, 시공, 분양, 입주까지 긴 시간이 필요합니다. 그러나 정치권은 이 긴 시간을 견디지 못합니다. 당장 표가 되는 규제, 당장 분노를 식히는 대책, 당장 보여줄 수 있는 숫자에 집중합니다.
그 결과 부동산 정책은 주거 안정 정책이 아니라 여론 관리 수단이 됩니다.
집 없는 나라가 된 대한민국. 국민들에게 필요한 것은 더 나은 정책이 아니라 내가 ‘살 수 있는’ 집입니다.
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