자녀 명의로 집 사주지 말고, 렌트비 내세요

유학생 학부모 사이에서 ‘렌트비 아깝다’는 이유로 미국 내 주택을 자녀 명의로 매입하려는 사례가 많은 것 같습니다. LA, 뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코 등 한인 유학생이 많은 지역에선 이 수요를 노리고 고가의 콘도를 권하는 업체들도 많습니다.

유학생 자녀에게 미국 부동산을 사주는 것이 일종의 ‘투자+자녀 주거지 마련’ 전략처럼 통하고 있지만, 사실상 이러한 결정은 부동산 투자가 되지도 않을 뿐더러 향후 수억 원의 세금 손실을 불러오게 됩니다.

한국과 미국은 다릅니다

한국에서는 맞는 말

한국의 부동산 시장은 수년간 저금리·고성장 구조를 기반으로 움직여왔습니다. 특히 1~3%대의 낮은 주택담보대출 금리는 레버리지를 극대화하는 데 유리했으며, 상대적으로 짧은 보유 기간에도 수천만 원에서 수억 원의 단기 시세차익을 기대할 수 있었습니다.

때문에, 실거주를 할 거라면 되도록 임대료를 내기 보다는 집을 사는 전략이 유리했죠. 실거주가 아닌 투자 목적이라면 전세 제도라는 독특한 금융 시스템 덕분에, ‘갭투자’를 하는 것이 일반적입니다.

이러한 구조와 시장 분위기 때문에 한국에서는 ‘부동산 매입 후 보유’라는 전략이 강조되었고, 실제로 많은 사람들이 부동산을 통해 부를 축적해왔습니다.

미국에서는 왜 통하지 않을까?

그러나 이러한 한국식 투자 모델은 미국 시장에서는 통하지 않습니다.

미국의 주택담보대출금리는 고정금리 기준 6~7% 수준으로, 이자만으로도 월 수백만 원의 지출이 발생합니다. 외국인의 경우 0.5~1%가 더 붙게 되죠. 게다가 부동산 가격의 연간 상승률도 LA나 뉴욕 같은 대도시조차 2~4% 수준으로 낮아, 단기 시세차익을 기대하는 전략은 불가능합니다.

또한, 미국은 전세 제도가 없으며, 강력한 임대 규제(Rent Control, Just Cause Eviction 등)와 높은 재산세(Property Tax), 매각 시 발생하는 양도소득세(Capital Gains Tax) 등의 세금 부담이 상당합니다. 특히 외국인이 투자할 경우, FIRPTA(외국인 부동산 투자세) 등 추가적인 리스크까지 존재합니다.

수익률 측면에서도, 학군이 좋은 지역이나 콘도 등 인기 있는 주거 상품은 Cap Rate가 1%대에 불과하여 순수익 기준으로는 매우 비효율적인 투자처가 됩니다. 실거주 목적이 아니라면, 수익성과 유동성, 세제 혜택 측면에서 한국식 투자 전략은 미국 내에서 오히려 손해를 보는 구조로 작용하게 됩니다.

그래도.. 집을 사주는 게 좋지 않나?

오랫동안 ‘부동산 불패’라는 말 때문에 한국인 투자자들은 “집은 사는 것이 남는 것”이라는 확신을 잘 버리지 못하십니다. 하지만 미국은 철저히 ‘수익형 시장’이라는 것을 이해하셔야 합니다.

그럼에도, 유학생 자녀가 살 집을 마련해주고 싶으시다면 시세차익보다는 현금흐름, 세금, 유지비용, 구조적 리스크를 모두 감안하여 투자를 고민하셔야 합니다. 미국의 세금 구조, 높은 이자율과 관리비 등은 ‘자산 확보’가 아니라 ‘자산 리스크’가 될 수 있기 때문입니다.

뉴욕 100만 달러 콘도, 정말 이득일까?

• 매입가: $1,000,000 콘도 (맨해튼 기준)
• 다운페이: 40%
• 모기지: 60%
• 모기지 이자 (6.5% 기준): 약 $3,800/월
• 공동관리비(HOA, Maintenance 포함): 약 $2,000/월
• 재산세(Property Tax): 약 $1,200/월
• 수리·유지비: 약 $300/월
  👉 총 고정지출: 약 $7,300/월

동일 지역 렌트비

• 동일 면적·위치 기준 렌트: $3,800~$4,200/월

3년 보유 시 손익 비교

• 3년간 총 지출: $7,300 × 36개월 = $262,800
• $4,000/월 기준 동일 기간 렌트비: $4,000 × 36 = $144,000
• 차액: -$118,800

LA라면 어떨까?

• 매입가: $1,000,000 콘도 (LA Downtown 기준)
• 다운페이: 40%
• 모기지: 60%
• 모기지 이자 (6.5% 기준): 약 $3,800/월
• 공동관리비(HOA, Maintenance 포함): 약 $1,200/월
• 재산세(Property Tax): 약 $1,000/월
• 수리·유지비: 약 $300/월
  👉 총 고정지출: 약 $6,300/월

동일 지역 렌트비

• 동일 면적·위치 기준 렌트: $3,500~$4,000/월

3년 보유 시 손익 비교

• 3년간 총 지출: $6,300 × 36개월 = $226,800
• $3,800/월 기준 동일 기간 렌트비: $3,800 × 36 = $136,800
• 차액: -$90,000

그래도.. 집값이 오를 텐데, 사는 게 좋지 않나?

“그동안 부동산 가격이 오르니까 괜찮지 않을까요?” 이 역시 한국 부동산 경험에 기반한 의문입니다. 

우선, 부동산 보유 기간에 따라 적용되는 양도소득세가 달라집니다. 1년 이하 보유 시에는 단기 양도소득으로 간주되어, 일반 소득세율이 적용되며, 이는 투자자가 속한 소득 구간에 따라 최대 37%까지 부과될 수 있습니다.

반면 1년을 초과해 보유한 경우에는 장기 양도소득세율이 적용되어 다소 완화된 15~20%의 연방세율이 부과되지만, 여기에 더해 주정부 세금도 별도로 부과됩니다. 뉴욕이나 캘리포니아와 같은 고세율 주에서는 장기 보유에도 전체 세부담이 25% 이상에 이를 수 있습니다.

여기에 외국인 투자자는 추가로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act) 규정의 적용을 받습니다. 이는 부동산 매각금액의 15%를 IRS가 원천징수한 뒤, 세금 정산 후 환급 여부를 결정하는 제도로, 실제 순차익과 무관하게 선납 방식으로 자금이 묶이는 구조입니다. 이 과정은 통상 수개월이 소요되며, 서류 준비와 회계 처리의 부담이 큽니다.

또한, 미국 세법은 장기 보유자에게 감가상각(Deductible Depreciation)을 통해 세금을 줄일 수 있는 기회를 제공하지만, 감가상각을 신고하지 않고 보유할 경우 이 혜택을 누릴 수 없고, 오히려 매각 시 ‘감가상각 회수세(Depreciation Recapture Tax)’까지 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

미국 시민권자라도 대도시 콘도의 경우, 렌트보다 소유가 손해를 보는 구조입니다. 즉, 콘도는 소비(실거주)를 위해 비용을 지불하는 부동산 형태로 인식해야 하죠.

단기 체류가 대부분인 유학생의 경우, 되팔기도 쉽지 않고, 이사나 진학, 취업 등으로 주거 이동성이 높은 만큼 유동성이 떨어지는 자산을 보유하는 것은 전략적으로도 불리합니다.

자녀를 위해 미국 내 자산을 미리 형성하시겠다면?

“부모님 소유의 LLC로 수익형 부동산을 매입하세요”

같은 100만 달러를 투자한다면, 뉴욕이나 LA의 콘도 대신 2~4 Unit의 다가구(Multi-Family) 주택을 구입하는 것이 훨씬 합리적입니다.

• 지역: LA Koreatown, East Hollywood, Mid-City 등
• 매입가: $1,000,000 내외
• 월 렌트 수익: 유닛당 $2,000~$2,500 × 4 Unit = $8,000~10,000/월
• 운영비 차감 후 순수익: 약 $5,000~$6,000/월 (Cap Rate 약 5~6%)

이처럼, 유학생 자녀에게 직접 집을 사주는 대신, 월세 수익이 발생하는 멀티유닛에 투자하면 그 수익으로 자녀의 렌트비를 감당할 수 있습니다.

물론 멀티유닛 부동산을 운영하는 것이 결코 쉽지만은 않습니다. 여러 세입자를 동시에 관리해야 하며, 예상치 못한 공실률 리스크도 존재합니다.

하지만 이러한 리스크는 LA처럼 공실률이 낮고 임대 수요가 꾸준한 지역을 선별함으로써 상당 부분 관리할 수 있고, 임차인 관리와 유지보수 등은 전문 관리업체(Property Management Company)에 위탁하여, 안정적으로 부동산을 운영할 수 있는 구조를 갖출 수 있습니다.

무엇보다, 수익형 부동산은 콘도처럼 감가만 발생하고 지출만 생기는 구조와는 달리, 법인(LLC)을 통한 절세 구조 설계, 1031 Exchange(같은 종류 자산 교환을 통한 과세 이연), 또는 Step-Up Basis(상속 시 취득가액 상향) 등을 활용하면, 자녀에게 부동산을 상속하더라도 세금 부담 없이 자산을 이전할 수 있습니다.

자녀에게 ‘집 한 채’를 물려주는 것이 아니라, 매달 일정한 현금흐름을 창출하는 구조를 물려줌으로써 경제 개념과 돈을 다루는 습관까지 함께 유산으로 전할 수 있게 됩니다.

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