사기 업체가 기승이다
글로벌 진출 장벽이 낮아지면서 ‘해외 투자’와 ‘이민’에 대한 접근이 쉬워지고 있습니다. 특히 자녀 교육이나 은퇴 이민를 고려하고 있다면, 부동산 투자에 대한 관심이 커지게 되죠. 달러 자산을 확보하고, 교육이나 취업 등 새로운 기회를 얻으며, 안정적인 임대 수익까지 얻을 수 있기에 그 인기는 점점 더 높아지고 있습니다.
그러나 어느 투자물이 그렇듯, 인기를 끌게 되면 다른 어두운 이면 또한 커지게 됩니다. “미국에 대한 환상”을 이용하여 불법 투자를 집행하거나, “한정된 프리미엄”인 것처럼 포장하여, 분양 미달된 부동산을 한국 투자자에게 떠넘기는 사례 역시 늘고 있습니다.
이들은 표면적으로는 대규모 세미나를 진행하거나, 전문적인 용어를 활용하며 미국 부동산 투자를 앞세워 홍보합니다.
그러나 실체를 들여다보면, 금융이나 부동산 관련 라이센스는 커녕 법적 등록조차 되어 있지 않은 사업체인 경우가 대다수입니다. 국내나 미국 현지에 지사가 있다고 홍보하지만 주소조차 없는 페이퍼컴퍼니이거나, 단순 백오피스 법인체를 ‘투자운용사’, ‘자문사’라는 이름을 남용하며 투자자를 기만하기도 합니다.
이주를 고려하는 한국 투자자들은 미국에 대한 열망이 있지만, 제도적 차이를 잘 모르기에 이러한 제안에 쉽게 현혹됩니다.
한국인 투자자의 취약성
(1) 미국 부동산에 대한 환상
미국 부동산이 안전한 투자처인 것은 사실입니다. 세계 최대 경제국, 달러라는 기축통화, 그리고 오랜 기간 성장해 온 주택 시장은 여전히 매력적이죠. 그러나 미국 부동산 시장도 금리 인상, 경기 침체, 세금 부담, 법적 분쟁 등 수많은 리스크가 존재합니다.
한국 부동산에 비해 월세 수입이 높은 것도 사실이나, 평균 임대 수익률은 3~6% 수준을 벗어나지 않습니다. 여기에 관리 비용과 세금을 고려하면 실제 수익은 더 낮아집니다.
그럼에도 불구하고 “잃지 않는 투자”라거나 “한국보다 월등히 좋다”라거나, “월 5%”, “연 20%”같은 확정 수익을 보장하는 듯한 문구는 명백한 금융 및 투자 관련법 위반이며 투자자에 대한 기만입니다.
(2) 제도의 사각지대
한국에서는 금융감독원 등록 없이 투자자를 모집하는 것이 법적으로 금지되어 있습니다. 미국 역시 SEC에 등록하지 않은 상태에서 다수의 투자자를 모집하는 것은 불법이죠. 그러나 한국인들이 이러한 검증을 하기는 어려우며, 주식이나 펀드처럼 명확한 증권으로 인식하기도 어렵기에 법의 사각지대가 존재합니다.
한인들을 대상으로 홍보하는 업체들은 해외 법인을 내세우지만 실제로는 페이퍼컴퍼니이거나, 단순 백오피스이기에 제대로 된 관리는 커녕 투자금을 환수할 수 있을지도 미지수가 됩니다.
(3) 언어와 제도의 장벽
해외 거주 한국인은 현지 법률과 금융 시스템에 익숙하지 않습니다. 계약서나 투자 설명서가 영어로 제공되기에, 세부 조건을 정확히 이해하기도 어렵습니다. 불리한 조항이 은폐되어 있거나, 관리에 대한 명확한 조건이 없어 투자자들은 권리를 주장하기 어렵습니다.
(4) 심리적 취약성
같은 한국인이라는 이유로 쉽게 마음을 열어서는 안 됩니다. 같은 언어를 쓰고 비슷한 문화적 코드를 공유하기 때문에, 피해자는 상대방을 의심하기보다 쉽게 신뢰합니다. 교민 사회나 교회, 친목 모임을 기반으로 투자자가 모이는 것도 이런 이유입니다.
‘이민 선배’라거나 ‘투자 선배’라는 한 마디 말이 투자를 책임지지 않습니다. 심리적 거리를 좁히며, 동질감을 무기로 신뢰를 형성하지만, 막대한 손실을 입거나 사기 피해를 당했을 때의 배신감은 경제적 손실보다 더 큰 충격이 될 것입니다.
(5) 신고의 어려움
해외 투자로 인한 사기 사건은 한국 사법당국의 수사는 물론, 신고조차 쉽지 않습니다. 특히 투자 과정에서 외국환거래법 위반 가능성이 있거나, 신고 과정에서 자신도 불법에 연루될 수 있다는 두려움 때문에 피해자들이 침묵하는 경우가 많습니다.
관련한 정보를 얻기 위해 현지 법률·세무 전문가나 교민 사회의 정보에 의존하지만, 이 구조를 역이용해, 커뮤니티 내 입소문을 조작하거나 여론을 조성하여 피해자를 확대합니다.
실제로 발생한 사건들
(1) “한 달 5% 수익 보장” 폰지사기 – 한국
2023년, YTN의 단독 보도에 따르면 유튜브 광고를 통해 “한 달에 5% 수익을 보장한다”며 투자자를 모집한 업체가 있었습니다. 사이트 상으로는 건설 프로젝트에 투자하는 구조처럼 보였지만, 실제로는 신규 투자자의 돈을 기존 투자자에게 지급하는 폰지 구조였습니다. 피해자들이 수익 인출을 요청하자 업체 측은 “세금을 내야 한다” “미국에 자금이 묶여 있다”며 추가 입금을 요구했고, 결국 잠적했습니다. 전형적인 유사수신행위와 다단계형 금융 사기였습니다.
(2) 노후자금 폰지사기 – 워싱턴 州
2024년에는 미국 시애틀에서 한 한인 여성이 교민 사회를 대상으로 약 10년에 걸쳐 투자 사기를 벌인 혐의로 SEC와 연방검찰에 동시에 기소되었습니다. “안전한 미국 부동산 투자”, “원금 보장”, “고수익 배당”을 내세워 약 300만 달러를 모집했습니다. 이 역시 신규 투자금으로 기존 투자자에게 지급하는 폰지 구조였습니다. 피해자의 다수는 은퇴 자금을 맡긴 한인 시니어였고, 그 결과 삶의 기반 자체가 무너졌습니다.
(3) 무면허 중개 – 뉴욕 州
한국계 남성이 무면허로 부동산 중개를 진행했습니다. 라이선스 번호를 도용하거나 문서를 위조한 뒤, 계약금과 투자금을 에스크로 계좌가 아닌 본인 계좌로 직접 수령했습니다. 피해자는 대부분 고령층과 이민자였고, 플러싱을 비롯한 한인 밀집 지역도 안전지대가 아니었습니다. 에스크로 절차를 거치지 않고 돈을 송금한 결과, 피해자들은 계약금을 돌려받지 못했습니다.
(4) 부동산 개발 투자 – 캘리포니아 州
부동산 개발 사업에 투자하면 매달 배당을 주겠다고 홍보한 업체가 있었습니다. 초기에는 일부 배당을 지급했지만 곧 지급이 중단되었고, 피해자들이 민사 소송을 제기하면서 사기 의혹이 드러났습니다. 범인은 교회와 지인 네트워크를 이용해 신뢰를 쌓고, “확정 수익”을 약속하며 자금을 끌어모았습니다. 결국 연방법원에서 실형이 선고되었지만, 피해자들에게 돌아온 것은 허탈함뿐이었습니다.
사기꾼들의 공통적인 패턴
위 사례들은 지역과 형태는 다르지만, 몇 가지 공통된 패턴을 드러냅니다.
첫째, 지나치게 달콤한 약속입니다. “월 n% 수익 보장”이나 “확정 수익”과 같은 말들은 구조적으로 성립될 수 없습니다. 미국이 아무리 활성화되고 선진적인 시장이더라도 시장 평균 이상의 수익을 누군가가 제안한다면 의심을 가져야 합니다.
둘째, 불투명한 투자 구조입니다. 투자금이 어디로 흘러가는지, 어떤 근거로 배당이 산출되는지에 대한 명확한 설명이 없습니다. 복잡한 용어나 불필요한 자료로 포장해, 투자자가 스스로 이해하기 어렵도록 만드는 경우가 많습니다. 설명이 모호하거나 “전문가가 알아서 관리한다”는 식의 답변이 반복된다면, 이미 위험한 상황에 발을 들여놓은 것입니다.
셋째, 법적 등록이나 허가를 갖추지 않은 경우입니다. 미국에서는 다수의 투자자에게 자금을 모으려면 반드시 증권거래위원회(SEC)에 등록해야 하고, 부동산 거래를 중개하려면 주 정부에서 발급하는 라이선스가 필요합니다. 한국 역시 금융감독원에 신고하지 않고 투자금을 모집하는 행위는 불법으로 처벌됩니다. 그런데도 이런 업체들은 ‘컨설팅 전문’이라거나, ‘투자 자문사’라는 간판을 내세우며 마치 합법적인 기관처럼 행세합니다. 겉으로는 그럴듯하지만, 실제로는 아무런 법적 권한이 없는 경우가 많습니다.
마지막으로, 그들이 가장 교묘하게 이용하는 무기는 바로 유명세입니다. 유명 연예인이 광고 모델이거나, 이름있는 회사가 프로젝트에 참여했다고 설명합니다. 인플루언서, 유튜버를 통해 홍보하고 그들의 권위를 빌려와 안도감을 심어줍니다. 외부에서 빌려온 권위는 사기꾼들이 가장 즐겨 사용하는 도구입니다. 감정에 휘둘려 투자를 집행한 뒤 손실을 입고 나서, 자신이 ‘합리적인 근거’가 아니라 단순 ‘유명세’에 이끌려 결정했음을 깨닫는 순간 깊은 허망함에 빠지게 될 것입니다.
미국 이주와 투자는 현실이다
“There is no free lunch in investing.”
미국 부동산도 예외가 아닙니다. 오히려 언어·문화·법적 장벽이 존재하기 때문에 더 큰 주의가 필요합니다. ‘같은 한국인’에 대한 무조건적인 의심을 하라는 것이 아닙니다. 어떤 투자를 진행하든, 투자자는 반드시 제도적 안전장치를 확인하고, 은폐된 정보는 없는지, 과장된 말에 현혹된건 아닌지 짚어봐야 합니다.
하지만 개인이 모든 제도와 법적 장치를 일일이 검증하기란 쉽지 않습니다. 특히 미국 이주와 자산 이전을 동시에 준비하는 과정에서는 세무·법률·부동산 구조가 복잡하게 얽혀 있어 전문가의 도움이 절실합니다.
지오플랫은 한국 투자자를 위한 미국 부동산 전문 크로스보더 컨설팅을 제공합니다. 단순히 매물을 소개하는 것이 아니라, 송금 구조 설계, 법인 구조 검증, 세금 리스크 관리, 투자 안전장치 점검까지 전 과정을 동행합니다.
더 이상 같은 피해가 반복되지 않기를 바라며, 한국인들의 미국 진출을 응원하겠습니다.
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