🏘 애초에 다른 게임이다
한국에서는 늘 “부동산 투자 전술”이 바뀝니다.
정권이 바뀌면 규제가 달라지고, 규제가 바뀔 때마다 ‘똘똘한 한 채’, ‘갭투자’, ‘경공매’, ‘빌딩주’ ‘무인상점’ ‘고시원’같은 새로운 키워드가 인기를 얻습니다.
이 패턴에 익숙한 한국 투자자들은 미국 부동산도 비슷하게 보려 합니다.
환율 타이밍을 맞추려 하고, 개발 호재를 쫓고, ‘정부가 미는 프로젝트’에 따라 붙고, 입지 좋은 집을 한 채 산 뒤 오르기만 기다립니다.
역설적이지만 당연하게도 미국 시장에서는 한국식 부동산 투자방식이 통하지 않습니다.
🏠 내가 살 집은 ‘앞으로 오를 집’이 아니다
미국은 거주용과 투자용의 제도·융자·보험·세금 체계를 처음부터 분리해 놓았기에, 내가 살 집은 투자용이 아닌 생활 인프라로 여겨야 합니다.
같은 가격의 집이라도, 거주용은 다운페이가 낮고 금리가 더 좋습니다. 은행도 ‘삶의 기반’인 거주용 집과, ‘실패할 수 있는’ 투자용 자산’을 철저히 구분지어 여기기 때문입니다.
거주용 집의 기준은 숫자로 보면 안 됩니다. 자녀 학교, 출퇴근 시간, 병원·마트 접근성, 치안, 커뮤니티, 이웃 구성 같은 요소가 실제 만족도를 결정합니다.
“나중에 오르면 팔면 되지”라는 생각으로 입지만 보고 들어가면, 1년도 채 버티지 못하고 집을 내놓는 일이 반복되며, 이는 이민자에겐 치명적인 리스크입니다.
거주용 집은 ‘오를 만한 집’이 아니라 ‘내가 5년, 10년을 버틸 수 있는 집’이어야 합니다.
때문에 의료비·교육비·세금까지 고려했을 때 매달 현금흐름이 유지되는지를 살펴야 하며, ‘앞으로 오를지도 모를 집값’은 부가적인 요소입니다.
💼 투자용은 ‘현금흐름을 만드는 기계’다
투자용 부동산은 논리가 완전히 다릅니다. “내가 살 집인가?”를 고려하지 않고, 철저하게 “얼마를 벌 수 있는가?”를 봐야 하죠.
미국에서는 투자용 부동산을 연 수익률, NOI, 캐시온캐시 같은 숫자로 보고, 임대료·공실률·관리비·수리비·보험·세금까지 다 넣은 뒤 남는 순수익으로 판단합니다.
“좋은 동네니까 언젠가 오르겠지”라는 한국식 전략은 무의미하며, 가장 위험한 방식입니다.
투자용은 출구전략까지 포함한 설계가 필수입니다.
언제 팔 것인지, 팔 때 세금은 어떻게 나오는지, 상속·증여까지 고려했을 때 명의 구조는 어떻게 가져갈지, 이민자라면 한국 자산과의 연동까지 한 세트로 봐야 합니다.
이 전제를 깔고 LLC·LP·트러스트를 활용하는 것이 미국에서는 상식에 가깝습니다. ‘일단 내 명의로 사두고 나중에 생각하자’는, 가장 비싼 결과를 가져다줄 것입니다.
📑 세금·대출·보험이 아예 다른 언어로 움직인다
거주용과 투자용의 가장 큰 차이는 제도에 있습니다.
거주용은 일정 요건을 충족하면 양도차익 일부가 비과세가 되지만, 투자용은 감가상각·비용처리로 매년 소득세를 줄이는 대신, 나중에 팔 때 그만큼을 되돌려 내야 합니다.
잘못된 설계가 ‘세금폭탄’이 되는 이유입니다.
대출도 다릅니다.
거주용은 소득·직업 안정성·체류 신분을, 투자용은 임대수익이 상환을 감당할 수 있는지를 우선 봅니다.
보험 역시 거주용은 주거 안정, 투자용은 ‘사업 리스크’가 중심입니다.
그럼에도 많은 한국 투자자는 한국에서 하듯 최저 보험만 들고, 사고 한 번에 그동안 아꼈다고 믿었던 비용을 통째로 날리는 구조를 만들곤 합니다.
🧭 명확한 목표를 세워야 한다
한인 투자자들이 미국 부동산 투자에 실패하는 가장 큰 이유는 ‘집에 너무 많은 역할을 부여하기 때문’ 입니다.
“아이 학군, 시세 차익, 은퇴 자금까지 한 번에 해결하는 만능주택”을 상상하는 순간, 거주용의 장점도, 투자용의 장점도 온전히 가져가지 못합니다.
미국 이주를 준비하는 한국인이라면 적어도 세 가지는 분리해서 준비해야 합니다.
첫째, 3~5년을 버틸 수 있는 거주용 부동산.
둘째, 한국 자산과 연동되는 미국 부동산 포트폴리오.
셋째, 상속·증여·영주권·시민권까지 고려한 장기 자산 이전 구조.
이 세 가지를 “집 한 채”로 해결하려 할수록 비용은 커지고 선택지는 줄어듭니다. 미국 부동산은 ‘좋은 집 찾기’가 아니라 ‘역할을 나누고 구조를 설계하는 일’에서 시작해야 합니다.
미국 자산이전과 부동산 투자를 제대로 설계하는 것이, 앞으로 10년 미국 생활의 성패를 가르게 될 것입니다.
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