중국 자본의 무시못할 영향력
부동산 투자에 관심있는 사람이라면 제주도와 서울 용산구, 그리고 경기도 부천시의 공통점을 알고 있을 것입니다. 바로 ‘중국 자본이 대거 유입된 지역’입니다.
제주도 내 중국인 소유 토지는 여의도 3개 반 면적,
용산구 내 중국인 소유 토지는 여의도 7개 면적,
2024년 중국인의 주택 구입이 가장 많은 지역은 부천시 원미구(817건) 입니다.
중국 내 부동산 포럼과 위챗 커뮤니티를 조금만 검색해보면 ‘매입 쉽고 수익률 높은 한국 땅’에 대한 정보를 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 특정 지역이 ‘외국인 토지거래 제약으로부터 자유롭다’거나, ‘외국환거래법상 거주자등록번호가 없어도 등기가 가능하다’거나, ‘별도 허가 없이 신고만으로 취득이 가능하다’ 등의 정보가 공유되고 있습니다.
이렇듯, 중국 자본의 규모와 투자 능력은 굉장한 수준입니다.
미국에선 어떨까?
중국 자본은 미국 부동산 시장에도 이미 깊이 들어와 있습니다. 그리고 이로 인한 시장의 패턴은 대부분 유사합니다.
🌞 캘리포니아 얼바인
캘리포니아 오렌지카운티 얼바인은 한국인들에게도 잘 알려진 교육과 주거 중심의 계획도시입니다. 중국 자본이 들어오기 시작한 2010년대부터 얼바인의 부동산 구조는 눈에 띄게 바뀌었습니다.
미국 부동산중개협회(NAR)에 따르면, 얼바인 부동산 가격이 본격적으로 오르기 시작한 시점은 2013년입니다. 해당 시점에 중국 국적 혹은 중국 법인이 구매한 캘리포니아 주택 거래 금액은 5년 전보다 약 30배 증가하였습니다.
당시 얼바인에서 주로 거래되는 매물의 형태는 대부분 유사했는데,
① 학군 주변 신축 단지
② 단기 임대 가능한 매물
③ 몰과 가까운 저층 타운하우스/콘도
가 집중적으로 거래되었습니다.
당시 중국 바이어의 70% 이상이 Cash Buyer였으며, 그들의 구매력은 어마어마했습니다. 현지 브로커들은 중국어가 가능한 에이전트를 신규 채용하고, 은행에서는 중국인을 대상으로 한 외국인 대출 상품을 만들기도 했습니다.
해당 자금이 집중된 이후, 얼바인 주택 중위값은 2년 동안 45% 상승했으며, 2025년 현재 140% 이상 올랐습니다.
🗽 뉴욕 맨해튼
서부에서 캘리포니아 얼바인에 자본이 집중됐다면, 동부에서는 뉴욕 맨해튼 일대가 그 타겟이 되었습니다.
2017년 발표된 뉴욕타임즈와 블룸버그의 공동 조사에 따르면, 당시 맨해튼 신규 분양 콘도 중 30% 이상이 외국인에게 판매되었으며, 그중 절반 가까이가 중국 국적 또는 중국계 법인 명의인 것으로 밝혀졌습니다.
뉴욕에서도 중국인들은 거래금액의 90% 이상을 은행 대출 없이 일시불로 지불했습니다. 압도적인 구매력으로 인해, 중국인들이 선호하는 층과 평형대의 거래가는 무려 20%나 높게 형성되었습니다.
뉴욕 맨해튼의 고급 콘도 시장은 2012~2018년 사이 약 65%의 누적 상승률을 기록했으며, 이는 동시대 미국 전체 평균 상승률인 30%을 훨씬 웃도는 수준이었습니다.
🌺 하와이
하와이 역시 2010년대 중반, 와이키키·알라모아나·카카아코 일대에 중국 자본이 대거 유입되며 시장 구조가 빠르게 변했습니다.
하와이 주정부(DBEDT)에서 발표한 자료에 따르면, 2018년 기준 오하우 콘도 거래의 17%가 비거주자 혹은 외국인에 의해 이뤄졌습니다. 이 중 80%가 1 Million USD 이상 고가 주택이었으며, 대표적인 프로젝트였던 Park Lane Ala Moana와 Ritz-Carlton Waikiki의 분양 초기 계약자 중 20%가 중국 국적 또는 중국 법인 명의였습니다.
2015~2019년 사이, 와이키키 지역 콘도 중위가격은 약 43% 상승했습니다. 공급이 제한된 섬 구조에서 현금 매입이 늘어나자 가격은 단기간에 급등했습니다.
전 세계적으로 반복되는 패턴
부동산은 복잡계에 속하기 때문에, 특정 국가의 자금이 유입된다고 해서 시장이 크게 오르내리지는 않습니다. 그러나, 그 규모가 이례적이고 특정 매물 유형에 집중된다면 그 영향력은 무시할 수 없습니다.
LA Times와 Zillow의 분석에 따르면, ‘중국계 커뮤니티 비율’이 높은 ZIP코드(예: 캘리포니아의 92620, 92618)는 인근 도시보다 주택가격지수가 50% 이상 상승한다고 밝혔습니다.
미국 연방준비제도(FRB)의 ‘IFDP 보고서(2021)’에서도, “외국 자본의 집중 유입은 특정 ZIP 코드의 가격 상단을 재정의(repricing)한다”고 분석했습니다.
‘부동산 상승 신화’는 과거의 기억이지 미래의 투자성과를 보장하지 않습니다. 사전조사와 시장분석이 없으면, 시장은 기회가 아니라 위험이 됩니다. 혹여나 터질 수 있는 ‘폭탄’의 피해자가 되지 않기 위해, 합리적인 의사결정을 내리시길 바라겠습니다.
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