다시 살아나는 Starter Home Market
떨어질 기미가 보이지 않는 모기지 금리, 이미 너무 올라버린 집값, 그리고 인플레이션으로 인한 생활고까지. 한국과 마찬가지로 미국인들의 내집마련 역시 불가능에 가까운 과제가 되었습니다.
그럼에도 불구하고 미국인들도 자신만의 집을 갖기 위해 고군분투하고 있습니다. 2025년 현재, 미국 부동산 시장 전체가 침체 국면을 보이고 있음에도 Starter Home, 즉 첫 집 구매자들의 시장은 되레 활기를 띠고 있습니다.
스타터홈이 무엇인지, 왜 지금 이 시장이 활발한지, 그리고 미국 사회 초년생들의 내집마련 전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.
스타터홈이란 무엇인가?
‘스타터홈(Starter Home)’은 말 그대로 처음 주택을 구매하는 사람들이 선택하는 유형의 집입니다. 한국으로 치자면 ‘생애 첫 주택’과 비슷하죠. 명확하게 분류되는 시장은 아니지만, 통상 가격 분포 하위 5~35% 구간에 속하는 주택이 ‘스타터홈’에 속합니다.
2025년 6월 기준 미국 전역 스타터홈 중위가격은 26만 달러(약 3억 5천만 원)로 집계되었으며, 이는 전년 대비 3.1% 오른 수치입니다. 해당 가격은 역사상 최고 수준이며, ‘첫 집’이라고 불리지만 사실 미국 사람들에게도 감당하기 벅찬 금액이라는 의미입니다.
물리적으로는 대체로 방과 욕실의 개수가 적고, 대지 면적과 건축 규모가 작으며, 교외나 교통망 인근에 위치하는 경우가 많습니다. 그러나 단순히 집의 크기나 가격만으로 설명할 수는 없습니다. 스타터홈은 ‘내 집 소유’라는 경제적·사회적 여정을 시작하는 출발점이기 때문에 미국 사회에서 특별한 의미를 가집니다.
한국으로 치면 신혼부부가 많이 찾는 소형 아파트, 혹은 도시 외곽의 중소형 주택에 해당한다고 볼 수 있습니다.
내 집 마련이 어려워진 이유
1. 모기지 금리의 고착화
2025년 현재 미국의 30년 고정 모기지 금리는 약 6.5% 수준입니다. 팬데믹 시기 3%대 초저금리에 비해 두 배 가까이 높아진 수준입니다.
30만 달러 주택을 20% 다운페이로 구입한다고 가정했을 때, 3% 금리일 때 월 상환액은 약 1,000달러 수준이지만, 6.5%로 오른 후에는 월 1,500달러를 훌쩍 넘습니다. 1% 차이도 어마어마한데, 금리가 두 배 수준으로 오르게 되면 가계가 부담해야 하는 현금흐름은 훨씬 더 가파르게 늘어나게 됩니다.
2. 고착된 높은 집값
2020~2022년 사이, 미국 주택 가격은 사상 유례없는 폭등을 경험했습니다. 저금리와 재택근무 확산, 공급 부족, 원자재 인상 등이 겹치면서 대부분의 도시에서 두 자릿수 상승률을 기록했습니다.
이후 금리가 인상되면서 거래량은 줄었지만, 집값 자체는 크게 떨어지지 않았습니다. ‘가격은 오르는데, 거래는 없는’ 모순된 상황이 오늘날의 미국 주택시장의 특징입니다.
3 인플레이션과 생활비 부담
여기에 인플레이션은 식료품, 의료, 교통 등 필수 생활비를 끌어올렸습니다. 평균 가계 소득은 정체되어 있는데, 지출은 계속 늘어나니 주택 구입에 투입할 수 있는 여력은 줄어들게 됩니다.
미국 전역에서 ‘평균 수준’의 내집마련을 하려면 평균적으로 연소득 11만 2천 달러가 필요하다고 합니다. 그러나 실제 평균 가구 소득은 약 8만 6천 달러에 불과합니다. 이 격차로 인해 평균보다 조금 낮은 ‘스타터홈’에 수요가 몰리고 있습니다.
‘스타터’가 아니어도 인기있는 집
1. 거래량 증가
2025년 6월, 스타터홈 거래는 전년 대비 3.9% 증가했습니다. 동 기간동안 중위 가격 주택은 -1.9%, 고가 주택은 -3.6%, 럭셔리 주택은 -6.7% 감소했습니다. 시장 전체가 침체하는 와중에도 스타터홈 시장만 꾸준히 거래되고 있는 상황입니다.
2. 공급 확대
스타터홈 매물 역시 전년 대비 19% 증가했습니다. 이는 2019년 이후 가장 높은 수준입니다. 매물이 많아지면서 경쟁 구도는 완화되었지만, 여전히 ‘좋은 입지의 합리적인 가격’의 주택은 기본적으로 5~6개의 오퍼가 몰리기도 합니다.
3. Move-Up Buyer의 소멸
Move-up Buyer는 기존 주택을 팔고 상위 가격대 주택으로 옮기는 사람들을 뜻합니다. 한국에서는 ‘상급지 갈아타기’를 하는 사람들과 유사합니다. 하지만 금리 부담과 가격 고착으로 이들이 움직이지 못하면서, 상대적으로 첫 집을 찾는 신규 구매자들이 시장의 주도권을 잡고 있습니다.
스타터홈의 의미
1. 세대 교체의 출발점
첫 집 마련은 한 건의 거래가 아니라, 세대 교체의 시작입니다. 젊은 세대가 시장에 들어와야 주택시장이 활력을 유지합니다. 만약 이들이 진입하는 스타터홈 시장이 소멸한다면, 중위값과 고가 주택 역시 거래가 끊기고 상위 시장 전체가 정체됩니다.
2. 자산 형성의 첫 단추
미국에서 주택은 가계 자산의 핵심입니다. 임대 생활은 매월 비용이 지출되는 구조이지만, 주택을 소유하게 되면 원리금을 상환하면서 장기적인 자산 축적이 시작됩니다. 즉, 첫 집 마련은 곧 경제적 독립의 출발점이 됩니다.
3. 불평등 구조의 심화
문제는 스타터홈조차 접근하기 힘든 가구가 늘고 있다는 사실입니다. LA와 샌프란시스코의 일부 지역에서는 스타터홈 가격이 80만~100만 달러에 육박합니다. 이는 억대 연봉을 받는 사람도 사실상 첫 집 마련이 어려운 수준입니다. 어느 도시든, 임차 가구와 자가 소유 가구 간의 격차는 더욱 벌어지게 됩니다.
4. 정책과 금융의 첫 경험
스타터홈 주택 역시 개인의 자산만으로 구매하지는 않고, 정부와 금융기관의 제도적 장치를 활용하는 게 일반적입니다.
모기지 이자 공제, 재산세 공제 등 주택 소유자에게 실질적인 절세를 활용하고, 3.5% 다운페이로 집을 살 수 있게 하는 FHA론 등을 활용할 수 있습니다. 스타터홈은 각 도시의 인구유입, 일자리 창출 등을 위해 지역 개발 정책으로 활용되는 경우가 있기에, 정부의 지원을 적극적으로 받을 수도 있습니다.
이민 준비자들을 위한 팁
지금과 비슷한 시장 분위기가 계속된다면, 앞으로도 스타터홈 시장이 미국 부동산의 핵심 축으로 작용할 가능성이 높습니다.
금리가 내려가면 첫 집에 대한 수요는 크게 늘어날 것이고, 금리가 유지된다면 첫 집 마련에 실패한 사람들이 렌트마켓으로 이동하면서 임대료가 상승할 것입니다. 금리가 오른다면, 기존의 중위값 시장의 바이어들이 스타터홈 마켓으로 유입될 것입니다. 또한, 미국 인구 구조상 ‘젊은 이민자’ 유입이 계속되는 구조이기에 스타터홈 수요는 장기적으로 안정적일 것입니다.
이 지점에서 한인 이민 준비자들에게 중요한 인사이트가 나옵니다. 미국 사회의 ‘첫 집’ 트렌드는 당분간 유지되겠지만, 한국인 투자자나 이민 준비자가 그대로 따라 할 수는 없다는 점입니다.
한국 투자자는 미국 내 첫 집 구매자 혜택을 바로 적용받기 어렵고. 이민 초기에는 정착지를 확정하기 어렵기 때문에, 오랜 기간 거주할 집을 마련하는 것도 부담이 됩니다. 미국에 도착하자마자 집을 구매하는 것은 리스크가 크기에, 오히려 집을 살 수 있더라도 월세로 살면서 미국을 경험해 보는 것이 합리적입니다.
그러나 단순히 월세로 지내면서 시드머니를 묵혀두는 것은 기회비용이 너무 큽니다. 미국의 자산 시장은 장기적으로 우상향해왔기에, 시장의 흐름에 올라타는 것은 필수입니다.
따라서 한국인에게는 거주와 투자 분리 전략이 필요합니다.
즉, 거주는 월세로 유연하게 다니고, 시드머니로 투자용 부동산을 매입하는 방식입니다. 이를 통해 부동산 시장의 소비자이자 동시에 공급자로서 양방향 경험을 할 수 있습니다. 이런 경험은 이민 생활의 안정뿐 아니라 장기적인 자산 축적에도 기여합니다.
즉, 미국 시장을 이해하고 미국인들의 전략을 파악하되, 완전한 미국인이 되기 전까지는 외국인으로서 시장에 전략적으로 진입하자는 것입니다. 한국인 투자자와 이민 준비자에게는, 거주와 투자 전략을 분리하는 지혜를 통해 미국에서 장기적인 자산 형성과 안정적인 정착을 도모할 수 있습니다.
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