부자가 가장 많이 탄생하는 나라
전 세계에 백만장자 인구는 약 2,200만 명, 그중 40%가 미국에 있입니다. 두 번째로 많은 중국이 약 10%, 경제강국 일본이 6%이라는 점을 감안하면, 미국이 창출하는 부의 양은 독보적이라 할 수 있습니다. 매년 새롭게 탄생하는 백만장자 역시 절반 이상이 미국에서 탄생합니다.
2020년대 이후 ‘American Dream’의 모습은, 실리콘밸리 스타트업, 암호화폐 투자, 기업 IPO같은 방식이 떠오르기 마련입니다. 그러나 미국 내 고액자산가의 70%는 기업가가 아니라 부동산 투자자(Real Estate Investor) 입니다. 일론 머스크, 저커버그, 제프 베이조스같은 사례는 미국 내에서도 극히 이례적이며, 미국에서 부를 축적한 대다수는 부동산을 통해 자산을 불린 것입니다.
그러나 미국의 연평균 부동산 가격 상승률은 3.7%에 불과합니다. LA와 뉴욕같이 인구가 몰리는 대도시도 5.8% 수준입니다. 지난 10년간 한국 수도권이 연평균 7%, 강남은 무려 11.9%씩 상승한 것에 비하면 현저하게 낮은 수치입니다.
그럼에도 미 전역에서 매년 약 40만 명의 부동산 백만장자가 탄생합니다. 어떻게 가능한 것일까요?
🏙 자본주의의 선순환, 미국
그 이유는 명확합니다. 미국은 헌법과 제도가 개인의 자산 증식을 보호하고, 적극적으로 장려하기 때문입니다.
미국 정부는 세금을 걷어 부를 재분배(사회적 평등)하기보다, 개인이 부를 만들어내는 과정(사회적 가치창출)을 지향하고, 제도적으로 지원합니다. 세금, 금융, 부동산, 상속, 법률까지 모든 시스템이 ‘자산을 축적하는 사람’에게 유리하게 설계되어 있습니다.
💰 감가상각 (Depreciation Deduction)
미국 세법상 부동산은 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 자산으로 간주됩니다. 그래서 매년 일정 금액을 ‘비용’으로 처리할 수 있는데, 이 덕에 실제 가격은 오르더라도, 세법상 장부가치는 줄어듭니다.
때문에 매년 임대수익이 남기더라도 ‘장부상 손실(Loss)’을 기록하여 절세를 이뤄낼 수 있습니다. 미국 부동산 부자들은 이 감가상각을 통해 세전 3% 정도인 수익률을 세후 6~7% 수준으로 끌어올리는 구조를 만듭니다.
🏦 모기지 공제 (Mortgage Interest Deduction)
주택 구입 시 부담하는 대출이자 역시 세금 공제가 가능한 항목입니다. 모기지 이자를 비용으로 처리하면서, 부동산 가치 상승으로 인한 자산 증식을 노릴 수 있습니다.
건강한 자본시장에서는 ‘빚’이 위험이 아니라 ‘레버리지(leverage)’로 작동합니다. 한국에서의 불분명한 양도차익을 노리는 갭투자와 달리, 미국의 레버리지는 예측 가능성과 안정성 면에서 훨씬 우수한 전략으로 평가됩니다.
🔁 양도세 무기한 이연 (1031 Exchange)
1031 Exchange는 미국 부동산 투자에서 가장 강력한 무기입니다. 투자용 부동산을 매도하고 새 부동산을 매입할 경우, 매각 차익에 대한 세금을 내지 않고 이연시킬 수 있습니다.
횟수의 제한이 없기에 세금을 끝없이 뒤로 미루고, 매번 더 큰 규모의 부동산으로 재투자할 수 있습니다. 미뤄온 세금은 자녀에게로 상속할 시점에 ‘Step-up in Basis로 인해 사라지게 됩니다. 미국에 대를 잇는 부동산 재벌이 많아지는 이유입니다.
🧱 비용 분류 감가상각 (Cost Segregation)
감가상각의 심화 전략입니다. 상업용 부동산을 구입한 후 건물 내 자산을 세분화해 각각의 감가상각 기간을 단축시키는 전략입니다.
예를 들어 조명, 바닥재, 냉난방 시스템, 배관 등은 건물보다 훨씬 짧은 감가상각 기간이 적용되기 때문에, 첫해부터 큰 폭의 감가상각 공제를 받을 수 있습니다. 이렇게 하면 세금을 일시적으로 줄일 뿐 아니라, 초기 현금 흐름을 높여 증축, 리모델링 등 재투자를 할 수 있습니다.
💳 주택자산 신용대출 (Home Equity Line of Credit)
한국에서는 주택담보대출이 ‘족쇄’가 되지만, 미국에서는 ‘도구’가 됩니다. 보유한 부동산의 가치가 오르면, 그 자산을 담보로 다시 대출을 받아 재투자할 수 있습니다.
HELOC은 부동산의 순자산가치(Equity)를 다시 시장에 투입시켜 자산 증식의 속도를 높입니다. 게다가 세법상 이자비용은 공제 대상이므로, 부채를 활용할수록 세금 부담은 오히려 줄어드는 역설적인 구조가 만들어집니다.
🏗 정부 보조금·Zone 활용 (Grant & Opportunity Zone)
미국 연방정부는 특정 저소득 지역을 ‘Opportunity Zone’으로 지정해 투자자를 유치합니다. 해당 구역에 투자하면 양도세를 유예하거나 감면받을 수 있고, 10년 이상 장기 보유 시 세금이 완전히 면제되기도 합니다.
이러한 제도 덕분에 뉴욕, LA 등 이미 부동산 가격이 오를 대로 오른 대도시에서도 재개발 지역에 투자가 활발합니다. 정부의 도시정책과 투자자들의 세제전략이 맞물리면서 ‘사회적 기여와 개인의 부의 증식’이 함께 이뤄지는 시스템이 작동합니다.
🇺🇸 미국 이주를 고려한다면
한국인의 가장 큰 장점은 ‘근면성실함’과 ‘노력’입니다. 칭찬받아 마땅할 성향이지만, 미국에서 자산 증식을 원한다면 그보다 더 중요한 요소를 갖춰야 합니다. 바로 ‘제도를 이해하는 능력’입니다.
한국에서는 소득이 발생하면 세금을 먼저 내야 하기에, 세후 이익을 높이기 위한 ‘절세’에 집중합니다. 반면 미국은 자본주의적 장치가 마련되어 있기 때문에 세금을 미룰 수 있는 방법이 무궁무진합니다. 세금을 미루는 동안 그 자본은 시장에서 복리로 일하고, 투자자는 그 시간을 자산으로 전환합니다.
한국이 세후를 고민하는 나라라면, 미국은 세전을 설계하는 나라입니다. 이 점을 이해하는 사람이 미국에서의 자유를 누릴 수 있게 될 것입니다.
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