한국인 대상 미국 부동산 사기, 급증하는 피해 사례
미국 부동산 투자가 한국에도 알려지면서, 미국 현지 기업들이 한국인을 대상으로 투자 제안을 활발하게 하고 있습니다. 특히, 미국에 거주하는 한인 출신 브로커나 전문 법인 등이 “현지 사정에 밝은 전문가가 도와준다”는 식으로 한국 시장에 진출하고 있죠.
이는 한국 투자자들에게 다양한 선택지와 합리적인 투자안을 제공한다는 점에서 매우 고무적이지만, 문제는 이들 업체 중 일부가 투자자 보호 장치가 없는 구조라는 점입니다. 한국과 미국 양국 법을 위반할 소지는 물론, 법적 효력이 없는 문서를 통해 수억 원의 자금이 오가기도 합니다.
최근에는 미국 내 한인 투자사들이 ‘공동 투자’, ‘소액 투자’, ‘대리 구매’ ‘지분 참여’ 등의 등의 이름으로 한국 투자자들을 모집하고 있습니다. “많은 한인들이 참여했고, 유명한 사람이 소개해줬고, 이민 선배다” 는 식으로 안일하게 생각하고 집행한 자금이, 어디로 흘러갔는지도 어떻게 사용되는지도 모른 채 사라지는 사례가 적지 않습니다.
해외 투자는 ‘믿음’이 아닌 ‘문서’가 전부
한국과 미국의 계약 관행은 매우 다릅니다. 심지어 한국인이 미국이라는 ‘해외’에 투자를 진행하는 경우, 따져야 하는 부분이 한두 가지가 아니죠. 그리고 이 모든 과정들은 매우 시간이 오래 걸리고 복잡한 것이 사실입니다.
때문에, “이러한 부분을 간편하게 해준다” “한국인에게 익숙한 방식으로 진행된다”는 식의 접근이 합리적으로 보이게 됩니다.
그러나, 한국에서 신뢰 기반으로 진행된 합의가, 미국에서는 어떠한 효력도 없는 경우가 많습니다. 한국의 경우, 구두합의가 보완적으로 작동하기도 하지만 미국은 철저한 ‘서면 계약’으로 진행되는 문화이기 때문이죠.
특히 LLC를 통한 부동산 투자, 공동 개발 프로젝트, 하드머니 펀딩 등 복합 구조의 경우, 단순 계약서 외에 운영계약서(Operating Agreement), 자금 운용 약정, 배당 구조 설명서, 분쟁 해결 조항 등이 꼼꼼히 포함되어야 합니다.
하지만 계약서에 투자자의 권리나 투자사의 책임이 명시되지 않거나, “그건 나중에 작성하자”, “모두 비슷하게 진행되고 있으니 걱정하지 마라”는 식으로 진행되기 일쑤죠.
반드시 확인해야 할 항목들
1. 수익률 또는 안전성 보장 문구가 적힌 경우
“연 수익률 n% 보장”, “원금 손실 없음”, “손해가 나면 회사에서 메꿔준다” 같은 문구가 포함된 계약서나 제안서는 매우 위험합니다. ‘투자 상품’에는 반드시 손실 가능성에 대한 고지가 포함돼야 하기 때문이죠. 수익을 확정적으로 표현할 수 있는 상품은 퇴직연금이나 정기예금처럼 매우 안정적인 상품만 가능하며, 금융소비자보호법에 의해 엄격히 제한됩니다.
📌 어떤 법을 위반하게 되나?
- 한국 자본시장법 제119조, 제103조
투자중개업, 투자일임업, 투자자문업을 허가 없이 수행할 경우 처벌 대상이며, 투자계약증권을 모집하며 수익 보장을 광고하면 명백한 형사처벌 대상입니다 - 미국 FTC Act §5
‘Guaranteed Income’, ‘Risk-free’ 등 표현은 허위·기만광고로 간주되어 연방 차원의 제재가 가능하며, 플랫폼 내 광고 게시도 위법 소지가 있습니다.
계약서에 적혀 있어도 법적 분쟁이 발생했을 때 무효 사유로 작용되는 경우가 빈번한데, 사전 고지나 합의만으로 진행되는 거라면 투자자가 실질적인 보호를 받는 것은 불가능합니다.
2. 자금의 사용처와 운용 방식이 불명확한 경우
“미국 법인에 돈을 넣으시면 배당금을 줄 겁니다”라는 설명을 들었지만, 실제로는 그 자금이 다른 부동산의 프로젝트 대출, 하드머니 채권, 브릿지론 펀딩 등에 사용되는 구조가 많습니다.
매달 꼬박꼬박 ‘배당금’이라는 명목의 수익을 얻더라도 운용 목적이 명확히 계약서에 기재되지 않았다면, 해당 자금은 투자자의 자산이 아니라 타인의 리스크에 편입된 구조가 됩니다.
📌 어떤 법을 위반하게 되나?
- 한국 외국환거래법 제18조 및 시행령 제24조
사전 신고된 목적과 다르게 자금이 사용될 경우, 외화 반출 목적 외 사용으로 과태료가 부과될 수 있습니다. - 미국 BSA & AML 규정, IRS 세무 규정
자금 흐름이 불투명하거나, 송금 주체와 실제 소유자가 다를 경우 의심 거래(SAR)로 보고 대상 / 외화 자산 또는 해외 소득에 대한 정확한 신고 없이 타인 계좌로 자금이 흐른다면, 세무조사 또는 형사 벌금이 부과될 수 있습니다.
3. Operating Agreement 부실 및 허위 작성
많은 투자자들이 “LLC는 제 명의로 만들어졌어요”라고 말합니다. 하지만 그 명의만으로는 아무 권한도 없습니다.
LLC를 통한 투자의 핵심은 Operating Agreement입니다. 이 문서에 투자자의 의결권, 배당 권리, 손실 분배 구조가 명확하게 규정돼 있어야 하고, 운영사 또는 개발사의 권한 범위도 설정되어야 합니다.
그런데 일부 투자사는 운영계약서를 투자자에게 공유하지 않거나, 법적으로 전혀 검증되지 않은 형식적인 내용만 가득한 경우가 다반사입니다. 혹은 투자자에게는 손실 책임은 있지만 의결권은 없다거나, 수익 배분을 투자사가 단독 판단으로 결정하는 구조가 숨어 있는 등 투자자에게 매우 불리한 조항이 삽입되어 있는 경우도 있습니다.
📌 어떤 법을 위반하게 되나?
- 한국 자본시장법 제9조 및 제119조
투자설명서 및 투자계약 구조에 대한 투명한 공시가 이루어지지 않고 투자 권유가 이루어질 경우, 무인가 영업 및 미등록 증권 판매에 해당할 수 있습니다. - 미국 SEC Act of 1933 – Rule 506(b)
LLC 지분을 통한 투자 권유는 Offering of Securities에 해당할 수 있으며, 이 경우 SEC 등록 또는 예외 규정 충족이 필요합니다. 운영계약서 없이 단순 약정서만으로 투자 유도 시, 무자격 증권 판매로 간주될 수 있습니다.
운영계약서가 누락되었거나, 내용을 검토할 수 없는 상태에서 투자 계약이 진행됐다면, 투자자는 이후 발생하는 문제에 대해 법적으로 권리를 주장할 방법이 없다는 점을 명심하세요.
4. 환수 조건, 손실 분배에 대한 명시 없음
투자상품에 대한 계약서에는 반드시 “언제 어떻게 내 돈을 돌려받을 수 있는가”에 대한 조건이 명시되어야 합니다. 수익금에 대한 긍정적인 조건만을 강조할 뿐, 투자 실패 시 책임 분담, 손실 처리 방식, 중도 환수 조건이 없다면 조심해야 합니다.
또는, “이 프로젝트는 투자 인원도 많고, 리스크가 거의 없으니 손실 조항은 넣지 않는다”는 말은 얼핏 넘어갈 수 있는 말 같지만 명백하게 법적 위험을 피하려는 시도입니다.
📌 어떤 법을 위반하게 되나?
- 한국 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조, 제10조
손실 가능성 또는 환수 리스크에 대한 설명 없이 수익만 강조하는 설명은 기만적 광고로 판단되며, 행정 제재 및 과태료 대상이 됩니다. - 미국 FTC 규정, 각 주의 소비자보호법
투자금 환수 조건 및 손실 고지가 포함되지 않은 계약은 불공정 계약 또는 불완전 판매 행위로 간주될 수 있으며, 투자자가 집단소송을 제기할 수 있습니다.
특히 “이익 발생 후 배당”, “프로젝트 종료 후 환수”처럼 모호한 표현은 투자금을 환수받지 못하게 되는 대표적인 구조입니다.
5. 에스크로가 없거나, 제3자 법인으로 이체를 유도하는 경우
미국 부동산 투자를 진행할 때는, 통상적으로 에스크로(escrow) 제도를 통해 자금이 이동하고, 계약서에는 자금의 흐름, 사용 목적, 환수 조건 등이 명확히 명시되어야 합니다. 또한 한국인 투자자가 미국에 법인을 설립한 경우, 그 법인(LCC) 명의의 계좌로 직접 송금하고, 투자자는 자금의 최종 사용처를 실시간으로 확인할 수 있어야 하죠.
하지만 “에스크로 절차는 복잡하니 회사 계좌로 직접 입금하세요”, “법인 간 이체이므로 다 기록이 남습니다”라는 식의 설명을 붙여, 투자자의 LLC 명의가 아닌 제3의 법인 계좌로 자금을 받는 구조는 의심해봐야 합니다.
정식으로 검토된 에스크로 조항이나 자금 사용처에 대한 서술 없이, 약정서나 이메일 수준의 협의서만 작성하고 끝난다면, 실제 자금의 소유권은 투자자에게 있더라도 법적으로 이를 입증하거나 환수하기 어렵게 되죠.
📌 어떤 법을 위반하게 되나?
- 한국 전자금융거래법 제6조 (지정거래외국환은행 제도)
외화를 해외로 송금할 경우, 지정거래외국환은행을 통해 송금 목적과 수취인의 실체가 일치해야 하며,
이체 구조 역시 정상적인 투자 흐름으로 보고 가능한 형태여야 합니다. - 미국 BSA & AML 규정
에스크로 없이 계약서와 무관한 계좌 간 이체가 반복될 경우, 해당 계좌가 동결되거나 연방기관의 조사를 받을 수 있습니다.
특히, 유학생 학부모님들께서 자녀 명의 LLC로 송금하거나, 투자 계약을 진행하면서 자금과 명의가 엇갈리게 되는 경우가 많습니다. 이는 단순한 외환거래법 위반을 넘어 증여세 및 과태료 추징 대상이 될 수 있으며, 양국 세무당국이 협력해 탈세 혐의 조사로 전개될 수 있습니다.
피해를 입어도 대응이 어려운 진짜 이유
1. ‘공범’ 혹은, ‘가담자’가 될 수 있다
일부 회사들이 위법한 구조로 미국 부동산 및 미국 내 투자를 유도하는 상황에서, 한국인 투자자는 피해자이자 동시에 법률상 ‘공법’ 혹은 ‘가담자’로 간주될 수 있습니다.
- 한국 외국환거래법상 ‘자발적 미신고 송금자’
- 외화 반출 전 FDI 신고 또는 해외부동산 신고를 하지 않고 계약·송금을 진행한 경우, 투자자 본인이 외국환거래법 위반 주체로 간주됩니다.
- 고의성이 없더라도, 송금 내역과 계약 구조가 불일치하면 과태료 처분 또는 자금 동결이 가능합니다.
- 미국 세법상 ‘고의 미신고자’ 혹은 ‘탈세 공모자’
- 자금 흐름이 불투명하거나 타인 명의 계좌로 송금한 경우, IRS는 투자자를 소득 은닉자 또는 자금세탁 연루자로 간주할 수 있습니다.
- 미신고 해외계좌 보유(FBAR)나 LLC 소득 누락 등으로 벌금 또는 형사 처벌 가능성도 존재합니다.
- 미국 증권법상 ‘비등록 증권 거래 참여자’
- SEC 등록 없이 투자계약증권을 모집·판매한 구조에 참여한 경우, 투자자도 해당 증권의 불법 거래에 연루된 ‘참여자’로 판단될 수 있습니다.
2. 피해자가 돈을 돌려달라고 비는 상황
이러한 구조적 이유로 인해, 실제로 피해를 입은 투자자들이 법적으로 피해를 호소하거나 구제 요청을 하지 못하는 경우가 많습니다.
“내가 신고하면 나도 외환법 위반자가 되는 거 아닐까?”
“세무조사 들어오면 가족에게까지 불똥이 튀지 않을까?”
“비자 인터뷰 때 이 송금 건이 문제되지 않을까?”
이렇다보니 투자금을 환수하겠다는 요구를 하기도 어렵습니다. 무사히, 그리고 아무도 모르게 마무리되기만을 바랄 수밖에 없는 상황이죠.
어찌어찌 잘 넘어 가더라도, 추후 미국 입국 시 CBP(세관국경보호청)의 자금 출처 조사, IRS의 투자수익 추적, 비자 및 영주권 신청 시 자금 흐름 소명 등의 이슈와 연결되면, 단순 민사 분쟁을 넘어 이민·출입국·세무 리스크로 확산되어 평생 미국 땅을 밟지 못하게 될 수도 있습니다.
3. 위법한 계약이기에 애초에 법적 보호가 어렵다
무엇보다 중요한 점은, 애초에 위법하거나 편법적인 계약 구조에 서명한 경우, 양국 모두에서 해당 계약을 ‘법률적 보호 대상’으로 인정하지 않을 수 있다는 점입니다.
- 한국 법원은 외환거래법이나 자본시장법 위반 소지가 있는 계약에 대해 계약 무효 또는 불법의 주체자로 판단할 수 있습니다.
- 미국 법원에서도, SEC 등록 요건을 충족하지 않은 증권 거래라면 민사소송의 대상이 아닌 형사 처벌 대상으로 전환해버릴 수 있습니다.
즉, 피해를 입은 투자자조차 법적으로 손해를 배상받거나 권리를 주장하기 어려운 구조에 갇히게 되는 것이죠.
‘불법인 줄 몰랐다’는 말은 면책이 되지 않습니다
이처럼 법적으로 문제 있는 투자 구조에 참여한 경우, 피해자라 하더라도 법적 책임에서 완전히 자유롭지 않으며, 특히 이민·세무·출입국 이슈와 맞물릴 경우 더 큰 리스크로 돌아오게 됩니다.
👉 투자자는 피해자가 아니라, 무지한 가담자가 될 수 있습니다.
📌 투자 전에 반드시 전문가의 자문을 받고, 계약 구조와 법적 책임을 명확히 이해하는 것이 필수입니다.
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