왜 지금, 다시 ‘미국 유학’인가?

코로나 팬데믹 이후, 전 세계의 교육 트렌드는 극적으로 변화했습니다.

온라인 수업의 한계, 학력 격차의 확대, 비대면 시대의 폐해를 경험한 한국의 학부모들과 학생들은 다시금 ‘진짜 교육’을 찾아 나서고 있습니다. 그리고 그 중심에는 여전히, ‘미국’이라는 선택지가 있습니다.

특히 한국 학생들에게 미국 유학은 단순히 명문대 진학을 위한 스펙이 아닙니다. 세계 최고 수준의 다양성과 자율성이 있으며, 단순히 ‘공부를 잘하는 학생’이 아닌 글로벌 무대에서 살아남을 수 있는 리더, 창업가, 실무형 전문가로 성장하는 길이기도 합니다.

특히 요즘은 미국 유학이 곧 해외 정착과 자산 전략, 미래 경로 설계로까지 연결되고 있으며, 학생 뿐만 아니라 학부모의 이주, 가족의 자산 다변화, 안정적인 글로벌 포트폴리오 구성에 대한 해답 역시 ‘미국’에 있습니다.

유학생과 그 가족들이 선호하는 미국 도시의 기준

한국 유학생과 그 가족들이 미국에서 유학을 계획할 때, 단순히 ‘좋은 학교’가 있는 도시라는 이유만으로 주거지를 결정하지는 않습니다.

실제로는 교육 환경은 물론, 정착의 편의성과 투자 관점까지 종합적으로 고려해 도시를 선별합니다. 그렇다면, 어떤 기준이 중요한 것일까요?

1. 명문대학 밀집도

“그 도시에 어떤 학교가 있는가?”는 한국인들에게 유학지를 결정짓는 첫 번째 기준이 됩니다.

UCLA, Harvard, NYU, UC Berkeley 등 세계적 명문대학이 위치한 도시는 자연스럽게 교육 수준이 높고, 다양한 학문적 기회와 국제적 분위기를 갖추고 있습니다.

• 학교 랭킹 및 전공별 강점
• 유학생 수 비율 및 글로벌 인지도
• 대학 인근의 주거지 안전성과 교통 인프라

2. 한인 커뮤니티 유무

문화적, 정서적 이질감을 최소화할 수 있는 한인타운의 존재 여부는 많은 학부모들에게 중요한 선택 기준입니다.

• 한식당, 마트, 한의원 등 정착 초기 인프라
• 한국어로 소통 가능한 서비스와 정보
• 커뮤니티 활동(교회, 모임 등)을 통한 정서적 안정

3. 주택 구입 용이성

미국은 도시마다 부동산 정책과 외국인 규제, 융자 조건, 취득/보유 세금이 다릅니다. ‘같은 70만 불’이라도 어떤 도시에서는 합리적인 투자처가 될 수 있고, 어떤 도시에서는 세금 폭탄이 될 수도 있습니다.

• 외국인 구입 가능성 및 대출 조건
• 취득세, 보유세, 양도소득세 구조
• HOA 비용, 재산세 비율 등 장기 유지비 고려

4. 투자 수익률

단순한 ‘소유’를 넘어서, 자산 운용의 측면도 빼놓을 수 없습니다. 자녀가 학교를 졸업한 뒤 매도 시 자산 가치가 얼마나 상승할 수 있는지, 또는 임대 수익을 기대할 수 있는지가 관건입니다.

• Cap Rate (순수익률)
• 부동산 자산 가치 상승률
• 공실률 및 임대 수요 안정성

5. 정책 환경

미국은 주(state)마다 세금 정책과 임대 규제가 천차만별입니다. 특히 일부 도시들은 단기 임대 금지, 외국인 보유세 강화, 세입자 보호법 강화 등의 이슈로 인해 실제 수익성이 낮아지는 경우도 많습니다.

• 임대 가능 여부 (Airbnb 금지, 세입자 보호법 등)
• 외국인 취득세 추가 부과 여부
• 개발/재건축 허용성

가장 선호하는 도시

1. 로스앤젤레스 (Los Angeles, CA)

대표 대학: UCLA, USC, Caltech
LA는 한국 유학생과 가족들에게 가장 먼저 떠오르는 대표 도시입니다. 부동산 가격은 평균 콘도 기준 $80~90만을 넘기며 높은 편이지만, 꾸준한 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

• 최근 ADU(보조 주거 유닛) 허용 법안으로 인해 소형 부지 재개발이 활성화되고 있으며, 일부 지역에서는 실거주와 수익형 혼합 전략도 가능합니다.
• 단, SB-567과 같은 임대 규제 강화법으로 인해 수익형 투자자에게는 제약이 있습니다.
• 추천 거주지: Westwood, Brentwood, Culver City
• 투자 가능성 지역: Fullerton, Koreatown, Mid-Wilshire (ADU 개발 가능)

2. 보스턴 (Boston, MA)

대표 대학: Harvard, MIT, BU, Northeastern
세계적인 교육 도시로 불리는 보스턴은 학기 중 임대 수요가 매우 강력합니다.

• 다세대(Multi-family) 주택을 중심으로 한 부동산 구조가 안정적인 수익을 유도하며, 외국인에 대한 부동산 취득 제한도 상대적으로 적습니다.
• 단점은 진입 장벽: 매물 희소성과 높은 가격으로 인해 초기 투자 비용이 큽니다
• 추천 거주지: Cambridge, Brookline
• 투자 지역: Allston, Brighton, Jamaica Plain

3. 뉴욕 (New York, NY)

대표 대학: NYU, Columbia, Fordham
뉴욕은 상징적인 도시지만, 투자 목적에는 비효율적인 지역입니다.

• 취득세, 재산세, 양도소득세의 삼중 구조에 더해 HOA(공용관리비)가 매우 높고 오래된 건물도 많아 관리비용이 큽니다.
• 외국인에 대한 규제는 없지만, 수익성 있는 콘도 투자는 매우 어려운 구조입니다.
• 추천 거주지: Upper West Side, Morningside Heights
• 투자 비추천: 수익률 저조, 비용 구조 불리

4. 샌프란시스코 / 버클리 (SF/Berkeley, CA)

대표 대학: UC Berkeley, Stanford
기술 기반의 고소득 인구가 몰리는 지역으로, 월세 수준은 매우 높습니다.

• 그러나 강력한 임대 규제와 정치·노동 이슈로 인해, 부동산 소유자의 권한이 크게 제한되는 시장 구조를 갖고 있습니다.
• 최근에는 가격 상승세도 정체되며, 투자 리스크가 높아졌습니다.
• 추천 거주지: Berkeley Hills, Rockridge
• 투자 지역: East Bay (Oakland 중심)

5. 어바인 (Irvine, CA)

대표 대학: UC Irvine, Concordia
교육특구로 설계된 도시로, 한인 밀집도가 높고 치안이 매우 안정적입니다.

• 투자보다는 실거주 목적의 주택 구입이 많은 편이며, 부동산 가치 상승률은 꾸준하지만 임대 수익률은 낮습니다.
• 인근 Fullerton, Anaheim 등은 가격 접근성이 높아 대체 투자지로 각광받고 있습니다.
• 추천 거주지: Woodbridge, Turtle Rock
• 투자 지역: Fullerton, Anaheim (상대적 저가)

6. 애틀랜타 (Atlanta, GA)

대표 대학: Georgia Tech, Emory
최근 몇 년간 급성장한 도시로, 한국 유학생 증가와 함께 한인 커뮤니티도 확장 중입니다.

• 주택 가격은 LA나 뉴욕의 절반에도 못 미치며, 높은 Cap Rate와 저규제 환경으로 투자 수익률이 매우 높습니다.
• 단기 수익형(Airbnb, 렌탈)과 장기 보유형 전략 모두 적합한 지역입니다.
• 추천 거주지: Johns Creek, Duluth
• 투자 지역: Suwanee, Norcross, Peachtree Corners

‘한국인’이 선호하는 지역이 정답이 아닐 수도..

많은 한국 유학생 가족들은 미국 내에서 집을 선택할 때, 자연스럽게 한인 커뮤니티가 형성된 지역으로 눈을 돌립니다. 한인마트가 가깝고, 한국 음식점이나 병원, 교회 등 익숙한 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 치안도 안정적이고 학교도 괜찮다는 점에서 일견 합리적인 선택처럼 보입니다.

하지만 이러한 ‘검증된 지역’은 이미 많은 수요자가 몰려 있는 만큼, 몇 가지 중요한 리스크를 동반합니다.

첫째, 과도한 프리미엄입니다.
한인들의 눈은 매우 높은 편입니다. 수요가 집중되는 지역인 만큼 실질적인 자산 가치보다 ‘프리미엄’이 더해져 시장가보다 과도하게 높은 가격이 형성되는 경우가 많습니다. 이로 인해 같은 금액으로 더 좋은 입지나 개발 잠재력이 있는 지역을 놓치는 일이 생깁니다.

둘째, 수익률 하락 문제입니다.
이미 임대료가 일정 수준에 도달한 지역에서는 매입가는 계속 오르지만 임대료는 한계에 부딪혀, 수익률이 점차 낮아지는 구조를 보입니다. 결국 자산을 보유하더라도 현금흐름이 좋지 않거나, 매각 시 수익률이 기대보다 낮아질 수 있습니다.

셋째, 재개발의 어려움입니다.
한인 밀집 지역은 대부분 오래된 주거지로 구성되어 있으며, 도시계획 상 재개발이나 ADU 개발 등으로 이어지기 어려운 구조입니다. 특히 뉴욕처럼 규제가 복잡한 주에서는 건축 및 용도 변경에 제약이 많아 장기적으로 자산 가치가 정체될 위험이 있습니다.

부동산은 자산입니다. 자산은 언제나 현금흐름, 가치 보존, 규제 리스크 등을 함께 고려해야만 합니다.

미국 부동산을 매입하시게 될 경우, 따라서 다음의 항목들을 반드시 체크한 뒤 판단하시기 바랍니다:

• 실거주 목적과 투자 목적을 명확히 분리하고 계획했는가?
• 해당 도시의 세금 구조와 규제 강도는 투자에 유리한가?
• 현재와 미래의 Cap Rate, 공실률, 임대 수요는 안정적인가?
• 향후 공급 계획이나 지역 개발 계획이 부동산 가치를 위협하진 않는가?

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