멀고도 먼 내집마련의 길
지난 1탄에서는 에이전트를 만나기 전 개인적으로 알아봐야 할 것들에 대해 알려드렸습니다.
‘지역을 먼저 정하고, 주택 유형을 선택한 다음, 예산과 시세를 점검하는 과정’이었습니다. 2탄에서는 실제 계약과 거래를 안전하게 성사시키는 단계들에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이 과정을 잘 준비해야 수천, 수만 달러를 아낄 수 있기에 각 단계마다 꼼꼼하게 검토하시길 바라겠습니다.
1단계
팀 구성
미국의 부동산 거래는 한국과 달리, 개인이 혼자서 모든 것을 처리하기 어려운 구조입니다. 나의 이익을 대변해줄 에이전트를 고용하는 것은 필수이며, 되도록 전문가 팀을 구성하는 것이 좋습니다.
- 바이어 에이전트
해당 지역의 시세 데이터, 협상 전략, 매도자와의 커뮤니케이션을 책임집니다. 좋은 에이전트는 단순히 매물을 보여주는 사람이 아니라, 거래 전체를 설계하는 파트너 역할을 합니다. - 모기지 브로커
은행별 대출 조건을 비교해 최적의 상품을 찾아줍니다. 같은 신용과 소득 조건이라도 은행마다 금리와 비용이 다르므로, 브로커의 네트워크가 실제 금전적 이익으로 연결됩니다. - 에스크로·타이틀 회사
자금을 안전하게 보관하고, 등기 이전에 필요한 권리 검토를 담당합니다. 저당권, 소송, 미납 세금 등이 없는지를 확인해 ‘깨끗한 소유권’을 확보하는 것이 핵심입니다.
+ 아직 한국에서 자산이전이 완료되지 않았다면
크로스보더 딜에 대한 특별한 주의가 필요합니다. 한국에서 송금된 자금의 출처 증빙, 환율 적용 내역, 양국의 세금과 신고사항 등을 전문가와 공유해야 추후 감사나 세무 리스크를 예방할 수 있습니다.
2단계
오퍼 전략
주택 오퍼는 “얼마에 사고싶어요”라는 단순한 제안이 아닙니다. 가격, 조건, 타임라인이 모두 포함되기에 이익을 얻고, 손해를 보지 않기 위해서는 전략이 필요합니다.
- 컨틴전시(Contingency) 분석
대출, 감정, 인스펙션 조건을 어떻게 설정할지에 따라 나의 권리가 달라집니다. 조건 하나, 단서 하나가 수천 달러를 아껴줍니다. - 셀러 니즈 파악
매도자가 원하는 조건을 파악하는 것이 중요합니다. 매도자가 이사 준비를 위해 1~2개월 단기 체류를 원하거나, 장기 사용한 자재나 가구들을 수리하지 않고 나가길 원하는 경우가 있습니다. 이러한 요구를 전부 수용할 필요는 없지만 경쟁우위를 점하고 싶다면 고려해보는 것이 좋습니다. - 클로징 일정
너무 길어도, 너무 짧아도 경쟁력이 떨어집니다. 대출 승인 예상 기간, 에스크로 처리 속도를 감안하여 나의 타이밍을 정확하게 아는 것이 중요합니다.
3단계
컨틴전시
오퍼가 수락되었다면, 컨틴전시 조항을 하나하나 관리하는 것이 핵심입니다.
- 인스펙션
주택 검사에서 하자가 발견되면 우리는 세 가지 선택을 할 수 있습니다. 판매자에게 수리를 요구하거나, 그 비용만큼 크레딧을 받거나, 과도한 하자라면 계약을 해지할 수도 있습니다. - 사전 감정(Pre-Appraisal)
예상 감정가가 예상보다 낮게 나오면 꽤나 번거로워 집니다. 추가로 다운페이먼트, 가격 재협상, 감정가에 맞춰 더 많은 대출을 해줄 수 있는 은행을 알아보는 등의 행동을 진행해야 합니다. - 융자 조건
금리가 변동하거나 대출이 거절될 가능성에 대비해, 계약서에 Rate Lock 조항이나 융자 승인 관련 조건을 명확히 반영하는 것이 좋습니다.
4단계
인스펙션과 감정
컨틴전시가 어느 정도 협상이 되었다면, 실제 매물을 검사하고 정식 감정가를 받게 됩니다.
인스펙션은 육안으로 하는 검사 외에 철저한 조사가 진행됩니다. 지붕, 기초, 전기·배관 설비, HVAC 시스템, 수재해 흔적 등 구조적 안전성과 수명을 좌우하는 항목을 중점적으로 다룹니다. 검사 결과를 바탕으로 향후 12~24개월 동안 필요한 수선 내역에 대한 계획을 세워야 합니다.
감정은 의뢰를 받은 감정사가 유사한 거래 사례(Comparable Sales)를 근거로 가치를 산정합니다. 감정가가 너무 낮게 나오면, 추가 자금을 투입하거나 셀러와 가격을 다시 협상해야 합니다. 정말 드물게, 감정이 터무니없게 되는 경우도 있는데, 이럴 때는 에이전트와 자료를 준비하여 대응해야 합니다.
5단계
에스크로, 타이틀 클리어
에스크로는 제3자가 거래 자금을 안전하게 관리하는 장치입니다. 이 기간 동안 우리는 융자 서류를 최종 확인하고, 판매자는 집에 얽힌 권리에 대한 하자를 해소해야 합니다.
- 저당권, 통행권, 경계 분쟁, 미납 세금 등 대표적인 위험 요소들을 점검하고 해소합니다.
- 타이틀 회사는 이러한 하자들을 조사해 문제가 없음을 확인하고, 최종적으로 타이틀 보험을 발행해 매수자의 권리를 보호합니다.
6단계
클로징
모든 절차가 마무리되면, 최종 서명과 함께 잔금을 송금하고 등기가 이전됩니다.
이때부터 법적으로 주택의 소유자가 됩니다!
7단계
보유 후 관리와 세무 정리
클로징을 마치고, 입주 전에 반드시 체크해야 할 사항들이 있습니다. 유틸리티 명의 변경, 잠금장치 교체, 배연 및 CO 알람 작동 점검, 홈워런티 가입 여부 확인은 기본입니다.
- 유지보수 계획
계절별 점검과 소모품 교체 주기를 정해 장기적인 수리 비용을 관리합니다. - 세무 혜택
모기지 이자 공제, 재산세 공제 등 주택 보유자가 누릴 수 있는 세금 혜택을 반드시 반영해야 합니다. 주(state)별 주 거주 주택 혜택(Homestead Exemption) 여부도 확인해야 합니다. - 양도차익 비과세
일정 기간 이상 거주하면(예: 최근 5년 중 2년 이상) 주택 매도 시 양도차익의 일부가 비과세됩니다. - 재융자, HELOC 전략
금리 상황이나 주택 가치 상승에 따라 재융자(Refinancing)나 주택담보대출(HELOC)을 활용해 장기적인 자금 운용 계획을 세울 수 있습니다.
주택 구입은 집 한 채를 소유하는 것을 넘어, 미국 생활 전반을 설계하는 중요한 전환점입니다. 첫 계약을 안전하게 마무리하는 경험이 미국 생활의 든든한 기반이 될 것입니다.
📣 지오플랫과 함께 준비하세요!
지오플랫은 단순 부동산 중개가 아닌, 이민·법률·세무·투자 구조까지 아우르는 1:1 맞춤 전략 컨설팅을 제공합니다.
👉 1:1 전략 컨설팅 신청
📞 전화 문의: 02-6949-0402
