왜 미국에선 ‘에스크로’가 있는 걸까?
한국에서 집을 살 때는 부동산 중개인을 통해 거래하는 것이 일반적입니다.
매도인과 매수인 양측의 중개인이 서로 소통해 계약서를 작성하거나, 한 명의 중개사가 양측의 업무를 둘 다 하죠. 수억 원에 달하는 계약금과 잔금이 매도인의 개인 계좌로 곧바로 입금되는 사례도 흔합니다.
이러한 거래 시스템에 익숙한 한국인들에게는 미국의 부동산 거래 방식이 꽤 생소하게 느껴질 수 있습니다.
“왜 내 돈을 매도인에게 바로 주지 않고, 제3자의 계좌에 넣어야 하죠?”
“계약했는데, 돈을 주고도 바로 소유권이 이전되지 않나요?”
같은 의문이 드는 것도 자연스럽죠.
바로 이 지점에서 한국과 미국의 부동산 문화가 극명하게 갈립니다. 미국은 ‘신뢰 기반의 시스템’이 아니라, ‘시스템 기반의 신뢰’를 추구하기 때문입니다. 즉, 개인 간의 신뢰보다는 공정한 절차와 법적 장치를 기반으로 거래가 이뤄지는 구조입니다.
그 중심에 있는 제도가 바로 ‘에스크로(Escrow)’입니다.
에스크로가 꼭 있어야 하는 이유
에스크로는 미국에서 거래를 진행하거나, 물건을 사고팔 때 그 절차를 운영하는 제3의 기관 또는 회사를 뜻합니다. 매도인과 매수인 사이에 중립적으로 개입하여, 거래가 정해진 조건대로 이뤄질 때까지 자금과 서류를 안전하게 관리하고, 소유권 이전까지를 책임지는 역할을 합니다.
Question 1
계약 후, 돈은 어디로 가나요?
미국에서 주택 매매 계약을 체결하면, 매수인은 ‘계약금(Earnest Money)’을 에스크로 회사에 입금합니다. 이 금액은 매도인이 아닌 제3자인 에스크로 회사가 보관하게 됩니다.
에스크로가 거래의 ‘금고’ 역할을 하는 것입니다. 양쪽이 약속한 조건이 충족되지 않으면 이 금고는 열리지 않으며, 이는 매도인과 매수인 모두를 보호하게 됩니다.
사실, 한국에서처럼 매도인의 개인 계좌로 수억 원을 직접 보내는 방식은 매우 위험한 행위입니다. 한국에서는 이러한 거래 방식이 일반적이기 때문에, 보이스 피싱이나, 사칭을 통한 ‘와이어 사기(Wire Fraud)’가 유행하기도 합니다. 미국도 마찬가지로 이러한 사기 행각이 종종 발생하기 때문에, 에스크로를 통하지 않는 자금 이동을 법적으로 문제삼기도 합니다.
Question 2
에스크로에 있는 돈은 누구 소유인가요?
에스크로가 개설된 이후, 다양한 조건들이 검토되고 이행됩니다. 주택 감정(Appraisal), 검사(Home Inspection), 융자 승인(Loan Approval), 타이틀 확인(Title Search) 등이 진행되죠.
이 조건들이 충족되어야만 거래가 ‘클로징(Close of Escrow)’이라는 단계로 넘어갑니다. 이 과정에서도 에스크로는 모든 문서의 전달, 조건의 충족 여부 확인, 일정 관리 등을 총괄하며 제3자의 중립적 위치를 유지합니다.
한국에서는 ‘중개인이 확인해줬다’거나 ‘보증보험이 들어 있다’라는 말로 조건 확인이 끝나기도 하지만, 미국은 법적 책임을 수반하는 제3자의 검증을 반드시 거치게 되어 있습니다.
Question 3
에스크로가 끝나는 시점은 언제인가요?
모든 조건이 충족되면, 에스크로 회사는 매수인에게 최종 잔금을 요청합니다. 동시에 융자금도 집행되며, 모든 자금이 에스크로 회사의 계좌에 들어온 순간, 소유권 이전을 위한 등기 접수가 진행됩니다.
이후 카운티(County) 정부에 정식으로 등기 기록이 올라가면 비로소 거래가 완료되고, 잔금이 매도인의 계좌로 전달됩니다. 이 모든 흐름을 통제하고 조율하는 곳이 바로 에스크로입니다.
즉, 계약서 → 조건 확인 → 자금 관리 → 소유권 이전 → 대금 정산까지, 전체 과정을 제3자가 맡아 중립적으로 운영하는 것이죠.
한국식 감각으로 접근하면 생기는 위험
한국에서는 중개인이나 지인에게 의존하여 거래가 이루어지는 경우가 많고, “믿고 맡긴다”는 말이 실제 계약서보다 더 중요하게 여겨지기도 합니다. 계약서에 특약을 작성한다거나, ‘일이 발생할 경우 협의를 통한다’는 조건 등으로 갈무리하는 경우도 많죠.
그러나 미국에서는 이와 같은 방식이 오히려 사기와 분쟁의 주요 원인이 됩니다.
많은 한인 투자자들이 ‘서두르다’, 혹은 ‘에스크로가 귀찮다’는 이유로 비공식적인 거래를 시도하다가 계약금 날림, 소유권 분쟁, 융자 미승인 등의 피해를 입습니다.
에스크로는 이런 피해를 원천적으로 차단하기 위한 안전장치이며, 반드시 정식으로 등록된 에스크로 회사 또는 타이틀 회사가 운영해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
한국과 미국은 엄연히 다른 시스템으로 작동됩니다
한국에선 당연한 방식이 미국에선 위험한 방식일 수 있습니다. 특히 부동산처럼 수억 원이 오가는 거래에서는 ‘익숙한 습관’보다 ‘합리적인 시스템’이 중요합니다. 미국의 에스크로 제도는 처음엔 복잡해 보일 수 있지만, 사실상 모든 거래 당사자를 법적으로 보호하고, 사기나 분쟁을 예방하기 위한 최소한의 절차입니다.
문제는, 이 제도를 회피하려는 유혹이 있다는 점입니다.
최근에는 한국에서 ‘공동투자’, ‘현지 매입 대행’ 등을 표방하며, 한국인 투자자에게 익숙한 방식처럼 포장한 뒤, 실제로는 미국의 금융법, 자본법, 부동산거래법을 위반하는 사례들이 빈번하게 발생하고 있습니다. 이들은 에스크로를 거치지 않거나, 불투명한 방식으로 자금을 집행하며, 양국의 법과 시스템 밖에서 움직입니다(FLIP, Hardmoney, 신규 분양 등).
이러한 거래는 한국에서도, 미국에서도 법적 보호를 받을 수 없습니다. 계약서가 있더라도 법적 효력이 없을 수 있고, 투자금을 회수할 방법도 없습니다. ‘한국인을 배려한 방식’이라는 말은 결국 투자자들이 제도를 모르고 있다는 점을 악용하는 방식일 뿐입니다.
📣 미국에서 집을 사려면, 에스크로를 이해하는 것이 먼저입니다. 이는 단순한 제도의 문제가 아니라, 거래의 안전성과 투자 자산의 생존을 좌우하는 구조의 문제입니다.
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