맨해튼 부동산, 왜 투자 수익이 낮은가?
뉴욕 맨해튼은 전 세계에서 가장 상징적인 도시 중 하나로, 고급 주택과 초고층 빌딩이 넘쳐나는 지역입니다. 하지만 화려한 이미지와는 다르게, 부동산 투자로서 맨해튼은 수년간 빛을 발하지 못하고 있습니다.
지난 10년간의 부동산 가격 추이만 봐도 알 수 있습니다. 전국 평균 주택 가격이 약 45% 상승한 것에 비해, 맨해튼의 콘도 중위가격은 거의 변동이 없는 수준입니다. 소위 말하는 ‘박스권’에 갇힌 모습인데, 10년간의 물가 상승률까지 고려하면 실질 자산 가치는 오히려 하락했다고 볼 수 있습니다.
또한, 맨해튼은 이미 상당한 수준까지 가격이 오른 시장으로, 새로운 투자자들에게는 진입 장벽이 높고 가격 상승 여력이 제한되어 있는 ‘성숙 시장’입니다. 애셋 파킹의 용도나, 실거주에 대한 수요는 꾸준하나, 투자 수익률은 매력적이지 않는 것은 어찌 보면 당연한 결과입니다.
업체들이 속이는 수익률의 진실
진짜 수익률은 Cap Rate
부동산 투자의 또 다른 핵심은 임대 수익입니다. 하지만 맨해튼 콘도는 Cap Rate(순수익률) 기준으로도 상당히 낮은 수치를 보이고 있습니다. 일반적으로 홍보하는 맨해튼 부동산 수익률은 4~5% 정도이지만, 이는 매매가와 월세만 고려한 수치입니다.
실제 부동산에 소모되는 비용 등을 전부 고려한 순이익에 대한 수익률인 Cap Rate은 1%대를 넘지 못하는 것이 맨해튼 콘도의 현실입니다.
예를 들어, 약 117만 달러의 콘도를 구입해 임대를 줄 경우, HOA와 관리 명목의 비용을 제외한 월 순수익은 약 $1,647 정도이며, Cap Rate은 1.68%에 불과합니다. 여기에 외국인이 주택담보대출을 받을 경우, 시민권자나 영주권자보다 0.5~1% 더 높은 이자율이 적용되므로 실질 수익률은 마이너스를 이루게 됩니다.
게다가, 고급 콘도의 경우 HOA(공동관리비)가 매우 높습니다. 어떤 경우에는 월 수백 달러에서 천 달러가 넘는 HOA 비용이 발생하기 때문에, 이로 인해 손익분기점을 넘기기도 어려운 경우가 많습니다. 사실상 많은 고가 콘도는 임대를 놓더라도 수익이 아닌 손실을 보는 구조입니다.
유학생과 그 가족들에게는 ‘유동성’이 생명이다
유학생 자녀를 둔 부모가 미국 부동산을 매입할 때 간과하기 쉬운 점 중 하나가 바로 유동성 문제입니다.
유학생의 학업 과정은 항상 불확실성과 변화 가능성을 동반합니다. 전공 변경, 진학 실패, OPT(현장 실습) 불허, 취업 비자(H-1B) 추첨 탈락 등 다양한 변수들이 자녀의 거주 위치나 계획을 변경시킬 수 있습니다.
이러한 변화가 발생할 때, 소유한 주택을 곧바로 매도하거나 타 지역으로 이동하는 것이 매우 어렵습니다. 특히 학기 중에는 부동산 시장의 거래가 활발하지 않기 때문에, 급매 형태로 집을 팔아야 하며 이로 인한 손실은 수만 달러를 넘을 수 있습니다. 자산이 묶이고, 유동성 없이 시장 상황에 끌려다녀야 하는 위험은 생각보다 큽니다.
임대는 이러한 리스크에서 비교적 자유롭습니다. 계약 조건만 조율하면 수개월 안에 이사가 가능하고, 자산이 묶이지 않기 때문에 재정적 유연성을 확보할 수 있습니다. 유학생 가족에게 필요한 것은 ‘소유’가 아닌 ‘기동성 있는 전략’입니다.
두 마리 토끼를 잡으려면 사냥꾼이 두 명이어야 합니다
부동산을 통해 거주와 투자 목적을 동시에 달성하려는 시도는 흔하지만, 현실에서는 이 두 목적이 충돌하는 경우가 많습니다.
특히 유학생 가족의 경우, 학군·안전·통학 거리 등을 고려한 실거주용 주택 선택이 필요하며, 이는 일반적인 수익형 부동산의 기준과 맞지 않습니다.
투자용 부동산은 Cap Rate, 공실률, 임대 수요, 지역 성장성 등을 고려해야 하며, 실거주에 적합한 조건과는 상당히 다릅니다. 맨해튼 콘도는 교육 여건은 좋을지 몰라도 수익률은 낮고, 유동성은 낮으며, 관리 비용은 높습니다. 결국 거주와 투자의 균형을 잡으려다 양쪽 모두 만족하지 못하는 결과가 발생하는 것입니다.
불확실한 양도차익이 아닌, 월세를 감당할 수 있는 현금흐름 만들기
그렇다면 월세가 아깝다고 느끼는 유학생 가족은 어떻게 해야 할까요? 해답은 “집을 사서 월세를 줄이는 것”이 아니라, “수익형 자산을 통해 월세를 감당하는 구조”를 만드는 것입니다.
예를 들어, 뉴저지 주나 보스턴의 저평가된 멀티유닛 주택, 혹은 캘리포니아 LA에 위치한 ADU(보조주택) 허용 단독주택은 5~8%의 Cap Rate을 기대할 수 있습니다. 이런 부동산을 통해 창출한 현금흐름으로 맨해튼의 고액 렌트를 부담하면서도 자산 증식도 가능해집니다.
이 방식은 “내가 사는(Living) 곳과 부동산을 사는(Buying) 곳을 분리”하는 포트폴리오 전략으로, 자산을 효율적으로 운용하면서도 필요할 때 유연하게 대응할 수 있게 합니다. 유학생 가족처럼 불확실성이 큰 라이프 사이클을 가진 경우, 이런 분산 전략이 훨씬 안전하고 효과적입니다.
부동산이 항상 자산이 되는 건 아닙니다.
전략 없이 매입한 부동산은 오히려 리스크가 될 수 있습니다. 특히 유학생 가족처럼, 일정이 불확실하고 체류 기간이 제한적이며 미국 내 세금 혜택이나 금융 접근성이 떨어지는 상황에서는, 고정 자산은 ‘자산’이 아닌 ‘부채’로 작용할 수 있습니다.
정서적으로는 자녀가 거주할 공간을 본인 명의로 구입해주고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 하지만 투자란 감정이 아닌 수치와 전략으로 판단해야 하는 영역입니다. 단지 “렌트비가 아깝다”는 이유로, 자산의 본질적 리스크를 간과해서는 안 됩니다.
📣 지오플랫과 함께 준비하세요!
지오플랫은 단순 부동산 중개가 아닌, 법률·세무·투자 구조까지 아우르는 1:1 맞춤 전략 컨설팅을 제공합니다.
👉 1:1 전략 컨설팅 신청
📞 전화 문의: 02-6949-0402
